Kira artışı uyuşmazlıklarının büyük kısmı, artışın oranından çok bildirimin zamanı ve şekli yüzünden çıkar. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde bu rehber, artış sürecini kiraya veren ve kiracı açısından adım adım ele alır.
Artış Oranının Sınırı
TBK, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışın, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamayacağını düzenler. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olması bu sınırı ortadan kaldırmaz. Sözleşmede hiç artış hükmü yoksa da aynı ölçüt uygulanır. Yabancı para üzerinden yapılan kira sözleşmeleri için farklı kurallar söz konusudur.
Artış Bildirimi Nasıl Yapılır
- Bildirim yeni kira döneminden önce ulaştırılmalıdır.
- Hesaplamanın dayanağı ve yeni bedel açık biçimde yazılmalıdır.
- Tebligata elverişli bir yol tercih edilmeli, gönderi belgesi saklanmalıdır.
- Ortak giderlere ilişkin talepler kira bedelinden ayrı gösterilmelidir; bina yönetimi kaynaklı kalemler 634 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilir.
Kiracının İtirazı ve Ödeme Davranışı
Kiracı artışa katılmıyorsa itirazını yazılı olarak bildirmeli, ancak tartışmasız kabul ettiği tutarı ödemeye devam etmelidir. Ödemeyi tamamen durdurmak, artış tartışmasından bağımsız bir temerrüt riski doğurur. Kiraya veren, ödenmeyen kira için TBK uyarınca en az otuz günlük süre veren bir ihtar gönderdiğinde tahliye süreci gündeme gelebilir. İtiraz eden kiracının, ödemelerini banka üzerinden ve açıklama yazarak yapması ispat açısından güvenlidir.
Kira Tespit Davasında Zamanlama
Taraflar anlaşamazsa kira bedelinin tespiti dava yoluyla istenebilir. TBK, davanın her zaman açılabileceğini kabul etmekle birlikte, yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce açılması ya da kiraya verenin bu süre içinde artış iradesini bildirmiş olması hâlinde tespit edilecek bedelin yeni dönem başından itibaren geçerli olacağını düzenler. Bu zamanlama kaçırıldığında, karar bir sonraki dönem için sonuç doğurur; aradaki fark fiilen kaybedilir.
Dosya Hazırlığı
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller bir araya getirilir.
- Son üç yıla ait ödeme kayıtları çıkarılır.
- Bildirim ve ihtarların tebliğ tarihleri tabloya işlenir.
- Emsal kira araştırması için taşınmazın konumu ve nitelikleri belgelenir.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Sözleşmenin tarihi, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu etkileyebileceğinden, artış veya tahliye adımından önce hukuki görüş alınması yerinde olur.