Apartman ve site yönetimlerinde uyuşmazlıkların çoğu, hukuki dayanaktan değil usulden kaybedilir: karar defterine geçirilmemiş bir görüşme, tebliğ edilmemiş bir ihtar ya da süresi geçmiş bir iptal talebi. Bu rehber, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ihtar mekanizmasını ve başvuru adımlarını, süre kaybı riski üzerinden inceler.
İhtarın Hukuki İşlevi
Kat mülkiyetinde ihtar yalnızca bir uyarı değildir; birçok talebin ön koşuludur. Aidat borcunda temerrüt faizinin işlemesi, bağımsız bölümün kullanımından doğan aykırılıkların giderilmesi ve ağır hâllerde bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının devrine yönelik dava, düzgün bir ihtar zincirine dayanır. İhtarın kime, hangi adrese ve hangi içerikle gönderildiği sonradan tartışılır. Bu nedenle ihtar metninde aykırılığın somut tanımı, giderilmesi için verilen makul süre ve sonuçları açıkça yer almalıdır.
Aidat Alacağında Adım Sırası
- Bütçe ve gider paylaşımına ilişkin genel kurul kararı karar defterine işlenir.
- Borçlu kat malikine ve varsa kiracıya yazılı bildirim yapılır.
- Ödeme yapılmazsa noter aracılığıyla ihtar çekilir ve tebliğ belgesi saklanır.
- İcra takibi başlatılır; itiraz gelirse itirazın iptali veya kaldırılması yoluna gidilir.
- Yönetim planındaki gecikme tazminatı oranı takip talebinde ayrıca gösterilir.
Genel Kurul Kararına İtiraz: Sürenin Kısa Yüzü
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılacak iptal davası kısa ve kesin bir süreye bağlıdır. Toplantıya katılan malik bakımından süre karar tarihinden, katılmayan malik bakımından ise kararı öğrendiği tarihten itibaren işler; ayrıca her hâlde karar tarihinden başlayan üst bir sınır bulunur. Bu üçlü yapı nedeniyle "kararı yeni duydum" savunması tek başına yeterli olmaz. Aidat artışına, ortak alan tahsisine veya yönetici seçimine itirazı olan malikin, toplantıdan hemen sonra tutanak ve karar örneğini talep etmesi gerekir.
Ortak Alan ve Kullanım Aykırılıkları
Balkon kapatma, çatı katına müdahale, işyeri olarak kullanım ya da ortak alanın işgali gibi uyuşmazlıklarda talep, aykırılığın giderilmesi ve eski hâle getirmedir. Bu davalarda başarıyı belirleyen unsur, aykırılığın tarihini ve boyutunu gösteren kayıttır:
- Yönetim planının ilgili maddeleri ve tapu kütüğündeki beyanlar
- Aykırılık öncesi ve sonrası tarihli fotoğraflar
- Belediyeye yapılan başvurular ve verilen cevaplar
- Karar defterindeki ilgili gündem maddeleri
- Diğer maliklerin şikâyet yazıları
Kapanış
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yönetimin elindeki en güçlü araç, düzenli tutulmuş kayıt ve zamanında çekilmiş ihtardır. Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; yönetim planının içeriği, bağımsız bölümün niteliği ve aykırılığın süresi somut dosyada farklı sonuçlar doğurabilir. İhtar metnini göndermeden önce hukuki değerlendirme almak, sonraki davada zaman ve emek kazandırır.