Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşların atacağı ilk adım dava dilekçesi değil, doğru içerikli bir ihtardır. TBK ve TMK ile kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı düzenlemenin birlikte uygulandığı bu alanda, ihtarın zamanı hem ecrimisil talebini hem de ortaklığın giderilmesi sürecini şekillendirir.
İhtarın İki Ayrı İşlevi
İhtar, bir yandan paydaşları anlaşma yoluyla paylaşmaya davet eder, diğer yandan taşınmazı kullanan paydaşa karşı intifadan men iradesini ortaya koyar. Paylı mülkiyette her paydaşın kullanma hakkı bulunduğundan, kural olarak kullanan paydaştan kullanım bedeli istenebilmesi için önce bu iradenin bildirilmiş olması aranır. Bildirim yapılmadan geçen dönem için talep, çoğu dosyada karşılıksız kalır.
İhtar Metninde Bulunması Gerekenler
- Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisi
- İhtarı gönderen paydaşın pay oranı
- Kullanıma muvafakat edilmediğinin açık beyanı
- Kullanım bedeli talebi ve ödeme için verilen süre
- Anlaşma sağlanmazsa yargı yoluna gidileceğinin bildirimi
Anlaşarak Paylaşma ile Dava Yolu
Paydaşlar aralarında anlaşabiliyorsa taksim sözleşmesi veya tapuda birlikte yapılacak işlemler daha hızlı sonuç verir. Anlaşma sağlanamadığında ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir. Bu davada mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını inceler; mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verilir. Aynen taksim talebinin dosyaya erken ve teknik dayanaklı biçimde girmesi, sonucu belirleyen unsurlardan biridir.
Kat Mülkiyetine Tabi Taşınmazlarda Sınır
Kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda ortaklığın giderilmesi talebi, bağımsız bölümlerin hukuki durumu nedeniyle farklı değerlendirilir. Ortak yer niteliğindeki alanlar bakımından paylaşma talebi kabul görmez. Bu ayrımın gözden kaçması, dava açıldıktan sonra düzeltilmesi güç bir yol hatasına dönüşür.
Süre ve Hak Kaybı Riski
Ortaklığın giderilmesi talebi kural olarak bir süreye bağlı olmasa da, buna eşlik eden kullanım bedeli talepleri zamanaşımına tabidir. Geriye dönük istenebilecek dönem kanundaki süreyle sınırlıdır ve ihtar tarihinden önceki dönem çoğu kez kapsam dışında kalır. Ayrıca ortaklığın giderilmesi davası devam ederken satış aşamasındaki ilan ve ihale süreçlerine yönelik şikâyet ve itiraz süreleri de kısa olduğundan, bu aşama ayrı bir takvimle izlenmelidir.
Kapanış
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve tapu kaydındaki şerhler izlenecek yolu değiştirebilir. Paylaşma sürecine başlamadan önce tapu ve imar durumunun bir hukukçuyla birlikte incelenmesi önerilir.