Kira ilişkisinde tahliye çoğu zaman haklılıktan değil, usulden kaybedilir. Kiraya veren haklı olsa bile ihtarı yanlış zamanda, yanlış içerikle veya ispatlanamaz biçimde gönderdiğinde dava reddedilir; kiracı ise gelen ihtarın hukuki sonucunu geç fark ettiğinde savunma imkânını kaybeder. Bu rehber ihtar–dava zincirine odaklanır.
İhtar Her Tahliye Sebebinde Aynı İşlevi Görmez
TBK'nın kira hükümlerinde tahliye sebepleri birbirinden farklı usullere tabidir ve ihtarın rolü de değişir:
- Kira bedelinin ödenmemesi: Kiracıya yazılı olarak süre verilir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça bildirilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür.
- İki haklı ihtar: Kiracıya bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar gönderilmişse, kira yılının bitiminden itibaren belirli süre içinde tahliye davası açılabilir. Burada ihtarların ayrı ayrı ve gerçekten haklı olması aranır.
- Gereksinim veya yeniden inşa: Bu sebeplerde ihtar değil, kanunda öngörülen süre ve koşullar belirleyicidir.
İhtarnamede Bulunması Gereken Unsurlar
Bir ihtarname şu bilgileri içermiyorsa amacına ulaşmayabilir: hangi aya ait kira bedelinin ödenmediği, tutar, ödemenin yapılacağı hesap, tanınan süre ve süre sonunda uygulanacak sonuç. Muhatabın kim olduğu da önemlidir; kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa ihtarın hepsine yöneltilmesi gerekir. Aile konutu niteliği söz konusuysa TMK kapsamındaki koruyucu hükümler nedeniyle eşe bildirim boyutu ayrıca değerlendirilir.
Tebliğ Tarihinin Belgelenmesi
İhtarın gönderilmiş olması yetmez; tebliğ edildiği tarih ispatlanmalıdır, çünkü tüm süreler bu tarihten işler. Noter aracılığıyla gönderim, tebliğ şerhi ile birlikte en güçlü ispat aracıdır. Kiracı adreste bulunamıyorsa tebligatın hangi usulle yapıldığı incelenmeli; usulsüz tebligat üzerine açılan dava, esas haklı olsa bile süre yönünden sorun yaratır.
Kiracının Elindeki İmkânlar
İhtar alan kiracının ilk yapması gereken, süreyi kaybetmeden ödemeyi yapmak veya ödemenin daha önce yapıldığını belgelemektir. Ödeme banka yoluyla yapılmışsa açıklama kısmının hangi aya ait olduğu kontrol edilmelidir; açıklamasız ödemeler sonradan eski borçlara mahsup edilmiş sayılabilir. Kiracı, kira bedelinin fahiş olduğunu veya kiralananın ayıplı olduğunu düşünüyorsa bunu ödemeyi durdurarak değil, ayrı bir talep olarak ileri sürmelidir; ödememe, tahliye sebebi doğurur.
Kat Mülkiyeti Boyutu
Kiralanan bağımsız bölümdeyse, 634 sayılı Kanun kapsamındaki kullanım kuralları da devreye girer. Yönetim planına aykırı kullanım iddiası varsa, bu husus tahliye talebinden bağımsız olarak kat maliklerince ileri sürülebilecek bir konudur ve karıştırılmamalıdır.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir; sözleşmenin türü, kiralananın niteliği ve ihtarın içeriği sonucu doğrudan etkiler. İhtar gönderilmiş ya da alınmışsa, süre işlemeye başladığından ilk günlerde hukuki değerlendirme yaptırmak en güvenli yoldur.