Taşınmaz uyuşmazlıklarında ihtarname bazen sonucu belirleyen bir ön koşul, bazen de dosyayı zayıflatan gereksiz bir adımdır. Bu nedenle hangi talep için ihtarın zorunlu olduğu baştan ayrılmalıdır. Aşağıdaki çerçeve, TMK, TBK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde tapu iptali ve tescil talepleri ile bildirim usulünü ele alır.
İhtar Hangi Talepte Gerekli?
- Kira ilişkisinde: temerrüt nedeniyle tahliye ve iki haklı ihtara dayalı taleplerde ihtarnamenin usulü ve tarihi belirleyicidir.
- Tapu iptali ve tescil davasında: kural olarak ihtar dava şartı değildir; talep doğrudan mahkemeye yöneltilir.
- Sözleşmeden dönme hallerinde: taşınmaz satış vaadi gibi ilişkilerde süre verilerek yapılan bildirim önem taşır.
İhtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi, tarihin ve içeriğin tartışmasız biçimde belgelenmesini sağlar.
Yetki ve Görev: Kesin Kural
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu husus taraflarca ileri sürülmese de mahkemece gözetilir; başka bir yerde açılan dava yetki yönünden reddedilir ve süre kaybına yol açar. Birden çok taşınmaz farklı yerlerdeyse dilekçenin buna göre kurgulanması gerekir.
Dava Sebebini Doğru Seçmek
- Muris muvazaası: mirasbırakanın mirasçıdan mal kaçırma amacıyla yaptığı devirlerde saklı pay ayrımı gözetilmeksizin ileri sürülebilen bir sebeptir.
- Ehliyetsizlik: devir tarihinde ayırt etme gücünün bulunmadığı iddiası, sağlık kayıtları ve tanık beyanlarıyla desteklenir.
- Vekalet görevinin kötüye kullanılması: vekilin yetki sınırını aşarak yaptığı devirlerde gündeme gelir.
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi: edimlerin fiilen yerine getirilip getirilmediği incelenir.
Kayıt Üzerine Tedbir
Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimaline karşı, dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına tedbir şerhi verilmesi talep edilmelidir. Bu talep gecikirse, iyiniyetli üçüncü kişi lehine doğabilecek kazanımlar nedeniyle dava fiilen sonuçsuz kalabilir. Tapu kayıtları, çap, imar durumu ve önceki devirlerin akit tabloları dosyaya erken aşamada getirtilmelidir.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir. Tapu kaydının geçmişi ve devirlerin gerekçesi her dosyada farklılık gösterdiğinden, dava açmadan önce kayıtların bir hukukçu tarafından incelenmesi önerilir.