Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamadığında uyuşmazlık çoğu zaman doğrudan mahkemeye taşınmaz; önce arabuluculuk masasına oturulur. Bu masada elinizde ne olduğu, hangi paylaşma modelini savunabildiğinizi belirler. Aşağıdaki rehber, ortaklığın giderilmesi sürecinde delil hazırlığını ve sessizce işleyen süre kayıplarını konu alır.
Masaya Hangi Belgelerle Oturulmalı
Arabuluculuk görüşmesi, dava dilekçesinin provası gibi düşünülmelidir. Paylaşma önerisini rakamla desteklemeyen taraf, oturumda ikna edici olamaz.
- Güncel tapu kaydı, takyidat listesi ve pay oranlarını gösteren belge
- Taşınmaz kat mülkiyetine tabi ise 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı ve bağımsız bölüm bilgileri
- İmar durumu, çap ve krokiler; arsa niteliğindeki yerlerde ifraz edilebilirliğe ilişkin bilgiler
- Muhdesat iddiası varsa yapı ruhsatı, fatura, keşif niteliğindeki fotoğraflar ve tanık listesi
- Taşınmazdan elde edilen kira gelirleri ile ödenen vergi, aidat ve onarım giderlerinin dökümü
- Miras yoluyla gelen paylarda veraset belgesi ve mirasçılık zinciri
Aynen Taksim mi Satış mı: İspat Yükü Nerede Yer Değiştirir
TMK, paylaşmada öncelikle aynen bölünmeyi esas alır. Bu nedenle satış yerine aynen taksim isteyen taraf, taşınmazın bölünebilirliğini ve bölünme hâlinde önemli değer kaybı doğmayacağını göstermek durumundadır. İmar mevzuatına göre ifraz mümkün değilse bu iddia teknik olarak ayakta durmaz. Buna karşılık satış yönünde ilerleyen tarafın da payların denkleştirilmesi, ilave bedel ödenmesi gibi seçenekleri değerlendirmesi beklenir.
Fiili kullanım ve ecrimisil ayrımı
Paydaşlardan biri taşınmazın tamamını kullanıyorsa, bu durum paylaşma talebini engellemez ancak ayrı bir alacak tartışması doğurur. Kullanımın kapsamı, başlangıç tarihi ve diğer paydaşın itirazının varlığı belgelerle sabitlenmelidir; sözlü hatırlamalar bu noktada zayıf kalır.
Süre Riski Nerede Gizleniyor
Ortaklığın giderilmesi talebi kural olarak bir hak düşürücü süreye bağlı değildir; paydaşlık devam ettiği sürece istenebilir. Asıl kayıp yan taleplerde ve usul adımlarında yaşanır:
- Kullanım karşılığı alacak talepleri TBK kapsamındaki zamanaşımı süresine tabidir; geç dava açan taraf geçmiş dönemin bir kısmını talep edemez hâle gelir.
- Arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüşse, son tutanak alınmadan açılan dava usulden reddedilebilir; tutanağın dilekçeye eklenmesi ihmal edilmemelidir.
- Anlaşma sağlanamayan konuların tutanakta açıkça yazılmaması, sonraki aşamada uyuşmazlığın kapsamı hakkında tartışma yaratır.
Anlaşma Metnini Uygulanabilir Kurmak
Arabuluculukta varılan mutabakatın kâğıt üzerinde kalmaması için ödeme takvimi, tapu devrinin hangi tarihte ve hangi masraf paylaşımıyla yapılacağı, devir gerçekleşmezse uygulanacak sonuç net yazılmalıdır. Belirsiz ifadeler, icra edilebilirlik aşamasında yeni bir uyuşmazlığa dönüşür.
Buradaki değerlendirmeler genel niteliktedir. Taşınmazın imar durumu, paydaş sayısı ve mirasçılık ilişkisi sonucu değiştirebileceğinden, kendi dosyanız için bir hukukçuyla belge üzerinden çalışmanız yerinde olur.