Kat mülkiyetine tabi bir yapıda tahliye talebi, sıradan bir kira uyuşmazlığından daha katmanlıdır. Bir yanda TBK'nın kira hükümleri, diğer yanda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun kullanıma ilişkin kuralları ve TMK'nın mülkiyet düzeni devrededir. Tahliyenin icra yoluyla ve hızla sonuçlanması ise büyük ölçüde, sürecin başındaki belgelerin doğru düzenlenmiş olmasına bağlıdır.
Hangi Sebep, Hangi Yol
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde takip yoluyla tahliye izlenirken; kiralananın sözleşmeye aykırı kullanılması, komşuluk düzenini bozan davranışlar veya ihtiyaç nedeniyle tahliye ayrı yollara tabidir. Yönetim planına aykırı kullanım söz konusuysa, kat malikleri kurulunun ve yöneticinin başvurabileceği yollar da ayrıca değerlendirilir. Sebep ile yol eşleşmediğinde dosya usulden kaybedilir.
Belge Zincirinin Kritik Halkaları
- Kira sözleşmesinin imzalı nüshası; sözleşme yoksa ödeme kayıtlarıyla ilişkinin ispatı
- Ödemelerin hangi aya ilişkin yapıldığını gösteren açıklamalı dekontlar
- İhtarnamenin içeriği ve tebliğ tarihini gösteren belge
- Yönetim planı ve ilgili kat malikleri kurulu kararları
- Sözleşmeye aykırı kullanımı gösteren tespit tutanakları, fotoğraf ve tanık bilgisi
Tebligat: En Sık Kaybedilen Aşama
Tahliye dosyalarının önemli bölümü, esasa hiç girilmeden tebligat yüzünden gecikir. Kiracının adres kaydı ile fiili oturduğu bağımsız bölüm arasındaki uyumsuzluk, tebligatın kapıcıya veya komşuya yapılması, blok ve daire numarasının yanlış yazılması gibi hatalar süreci aylarca uzatır. Takip talebinde adres bilgisi, tapu kaydı ve yönetim kayıtlarıyla karşılaştırılarak yazılmalıdır.
Süreye Bağlı Adımlar
- Ödeme emrine itiraz edilirse, itirazın kaldırılması için tanınan süre içinde harekete geçilmelidir.
- Ödeme süresi içinde borç ödenmezse tahliye talebinin belirli süre içinde ileri sürülmesi gerekir.
- Sözleşmeye aykırı kullanım hâlinde verilen uygun sürenin sonuçsuz kalması tutanakla belgelenmelidir.
- Tahliye kararının icrası aşamasında, taşınırların muhafazası bakımından önceden plan yapılmalıdır.
Ortak Alan Uyuşmazlıklarının Ayrı Yürütülmesi
Aidat alacağı, ortak alanın işgali veya yönetim kararına itiraz gibi konular tahliye dosyasına karıştırıldığında, her iki talep de zayıflar. Bu talepler ayrı dosyalarda ve kendi delilleriyle yürütülmelidir.
Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; sözleşmenin içeriği, yapının yönetim planı ve fiili kullanım biçimi sonucu değiştirir. Tahliye sürecine girmeden önce sebep ve yol eşleşmesini bir hukukçuyla birlikte doğrulamanız önerilir.