Kira bedelinin artırılması talebi, taraflar arasındaki ilişkiyi çoğu zaman tahliye tartışmasına taşır. Kiraya veren artış istemini yazılı zemine oturtmadığında talebini ispatlayamaz; kiracı ise ödemelerini belgelemediğinde kendisini beklenmedik bir takip ve tahliye süreci içinde bulabilir. TBK ve TMK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde yürüyen bu ilişkide, her adımın tarihli belgeye bağlanması esastır; itiraz için tanınan süreler kısa ve bağlayıcıdır.
Artış Talebini Yazılı Zemine Oturtmak
Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmışsa bu oran, kanunun öngördüğü üst sınırı aşamaz. Sözleşmede hüküm yoksa ya da taraflar anlaşamıyorsa, artış talebinin yeni dönem başlamadan önce karşı tarafa ulaşacak biçimde bildirilmesi gerekir. Bildirimin ulaştığı tarih ispatlanamıyorsa talep, o dönem bakımından sonuç doğurmayabilir. Bu nedenle bildirimin noter aracılığıyla ya da tebliğ edildiği belgelenebilir bir yolla yapılması tercih edilmelidir.
Kira Bedelinin Tespitinde Delil
- Aynı bina ve çevredeki emsal kira sözleşmeleri
- Taşınmazın mevcut durumunu gösteren fotoğraf ve tespit tutanakları
- Kiracının yaptığı ve bedele etki eden esaslı onarımlara ilişkin belgeler
- Kira ödemelerinin banka kayıtları ve ödeme düzeni
Emsal karşılaştırması yapılırken taşınmazların konum, yaş, alan ve donanım bakımından gerçekten benzer olması gerekir; benzer olmayan emsaller bilirkişi aşamasında elenir.
Ödenmeyen Kira ve Tahliye Süreci
Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya veren, ihtar göndererek ödeme için süre tanır ve bu süre sonuçsuz kalırsa tahliye istemi gündeme gelir. Kiracı açısından burada iki kritik nokta vardır: ihtarın usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği ve tanınan süre içinde ödeme yapılıp yapılmadığı. Elden yapılan ödemelerde makbuz alınmaması, en sık karşılaşılan ispat sorunudur; ödemelerin açıklama yazılarak banka üzerinden yapılması bu riski büyük ölçüde ortadan kaldırır.
Süre Kaçarsa Ne Olur?
Takip yoluyla istenen kira alacağına ve tahliye istemine karşı itiraz için tanınan süre kısadır ve kaçırıldığında takip kesinleşir. Sürenin geçmesi, ödeme yapılmış olsa dahi bunun ayrı bir dava konusu haline gelmesine yol açar. Aynı biçimde, kiraya veren yönünden de bazı tahliye sebeplerinin belirli dönemler içinde ileri sürülmesi gerekir; bu dönem geçtiğinde aynı sebebe dayanılamaz.
Buradaki bilgiler genel çerçeve sunar. Sözleşmenin tarihi, taşınmazın niteliği ve ödeme geçmişi her dosyada farklı sonuç doğurabileceğinden, ihtar veya takip evrakı elinize ulaştığında gecikmeden hukuki destek almanız uygun olur.