Taşınmaz uyuşmazlıklarında mülkiyet tartışması ile kullanımın devri tartışması çoğu zaman iç içe geçer. Tapu kaydının iptali istenirken taşınmazın fiilî kullanımı sürüyorsa, taraflar aynı anda hem uzun soluklu bir dava hem de hızlı işleyen bir icra süreciyle karşılaşır. Bu rehber TMK, TBK ve 634 sayılı Kanun ekseninde bu iki hattın nasıl birlikte yönetileceğini ele alıyor.
İki Hattın Farklı Hızı
Tapu iptali ve tescil talebi, tapu kaydının oluşumundaki sakatlığa dayanır ve kapsamlı delil incelemesi gerektirir. Buna karşılık kira ilişkisine dayalı tahliye süreci daha dar bir çerçevede ve daha hızlı işler. Bu hız farkı, taraflardan birinin diğerini zamanla yıpratmasına elverişli bir zemin oluşturur. Bu nedenle savunma kurulurken hangi hattın önce sonuçlanacağı öngörülmeli ve buna göre öncelik verilmelidir.
Delil Sıralaması
- Tapu kayıt örneği ve taşınmazın tüm tedavül geçmişi
- Devre esas alınan sözleşme, vekâletname ve varsa ödeme kayıtları
- Taşınmazın fiilî kullanımını gösteren abonelik ve fatura kayıtları
- Kira ilişkisi iddiası varsa sözleşme, ödeme dekontları ve ihtarname örnekleri
- Kat mülkiyetine tabi yapılarda yönetim planı ve karar defteri kayıtları
- Zeminde değişiklik varsa keşif ve teknik inceleme talebi
Süre Baskısı Nerede Hissedilir
En keskin süre baskısı icra yoluyla tahliye tarafındadır. Ödeme emrine ve tahliye talebine karşı öngörülen itiraz süreleri kısadır; bu süreler kaçırıldığında mülkiyet tartışması devam etse bile fiilî kullanım kaybedilebilir. Bunun yanında ihtarnamelerin tebliğ tarihleri, kira dönemine ilişkin hesapların başlangıcını belirlediği için ayrıca kaydedilmelidir. Mülkiyet hattında ise gecikmenin bedeli farklıdır: taşınmaz üçüncü kişilere devredildiğinde dava daha karmaşık hâle gelir. Bu nedenle dava açılırken tedbir talebi ayrıca ve gerekçeli biçimde ileri sürülmelidir.
Talebi Ölçülebilir Yazmak
Dilekçede sadece tapunun iptali istenmemeli; iptal sonrası tescilin kimin adına yapılacağı, taşınmazın hangi bölümüne ilişkin talepte bulunulduğu ve ecrimisil gibi yan talepler ayrı kalemler hâlinde gösterilmelidir. Belirsiz yazılan talepler, lehe sonuç alınsa bile infaz aşamasında yeni uyuşmazlık doğurur.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve niteliğindedir; taşınmazın niteliği ve devrin dayandığı işlem sonucu değiştirir. Elinizdeki ihtarname veya ödeme emrini gecikmeden bir hukukçuya inceletmeniz önerilir.