Kiralanan taşınmazın tahliyesi her zaman dava yoluyla istenmez; kira bedelinin ödenmemesi ya da yazılı tahliye taahhüdü bulunması hâllerinde icra dairesi üzerinden yürüyen özel bir yol vardır. Bu yolun avantajı hızıdır; riski ise dayanak belgedeki en küçük eksikliğin tüm takibi düşürmesidir. Aşağıda icra yoluyla tahliyede belge ve süre düzeni ele alınmaktadır.
İki Ayrı Dayanak, İki Ayrı Delil Seti
Kira bedelinin ödenmemesi
- Yazılı kira sözleşmesi ya da sözlü kira ilişkisini ortaya koyan ödeme geçmişi
- Ödenmeyen dönemlerin ay ay dökümü ve varsa kısmi ödemelerin mahsup tablosu
- Banka kayıtları; açıklamasız yatan tutarların hangi döneme sayılacağına ilişkin değerlendirme
- Artış oranının sözleşmeye ve mevzuata uygun uygulandığını gösteren hesap
Tahliye taahhüdü
- Taahhüdün yazılı olması ve tahliye tarihinin açıkça yer alması
- Taahhüdün kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verildiğinin gösterilmesi
- İmzanın kiracıya ait olduğunu destekleyen belgeler
Ödeme Emri Sonrası Akış
- Kiracıya, borcun ödenmesi ve itiraz için ayrı süreler içeren ödeme emri tebliğ edilir.
- Kiracı süresinde itiraz ederse takip durur; alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister.
- İtiraz edilmez ve ödeme de yapılmazsa, tahliye talebi için kanunda öngörülen sürenin dolması beklenir.
- Taahhüde dayalı takipte kiracının imzaya itirazı, dosyanın seyrini tamamen değiştirir; bu nedenle taahhüdün alınma biçimi baştan önemlidir.
Süre Kaybının Doğduğu Noktalar
TBK'nın kira hükümleri, tahliye sebeplerinin çoğu için belirli süre içinde harekete geçilmesini arar. İhtiyaç nedeniyle tahliyede sürenin sonundan itibaren işleyen dava süresi, taahhüde dayalı taleplerde ise taahhüt edilen tarihten itibaren işleyen süre kaçırıldığında hak o dönem için kullanılamaz hâle gelir. Aynı şekilde, ödenmeyen kira nedeniyle yapılan takipte ihtarlı ödeme emrinin usulüne uygun tebliğ edilmemesi, tahliye talebinin reddine yol açar. Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim kararlarının kiracıya etkisi de ayrıca değerlendirilmelidir.
Tahliye Sonrası Hesaplaşma
Tahliye gerçekleştikten sonra depozito iadesi, hasar bedeli ve kullanım dönemine ait ödenmemiş giderler tartışma konusu olur. Tahliye anında iki tarafın birlikte imzaladığı, sayaç değerlerini ve taşınmazın durumunu gösteren bir tutanak, sonraki uyuşmazlıkların büyük kısmını baştan kapatır. TMK kapsamındaki mülkiyet tartışmalarıyla karışan dosyalarda ise takip yolu yerine dava yolu gerekebilir.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Kira ilişkisinin türü, taahhüdün tarihi ve tebligat düzeni sonucu doğrudan etkilediğinden, belgeleriniz üzerinden hukuki değerlendirme alınması önerilir.