Apartman ve site kaynaklı uyuşmazlıklarda taraflar aynı binada yaşamaya devam eder. Bu nedenle arabuluculuk, çoğu zaman kazanılan davadan daha kullanışlı bir sonuç üretir. Ancak arabuluculuk masasına hazırlıksız oturmak, hem müzakere gücünü hem de sonraki dava ihtimalini zayıflatır. Bu yazı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK çerçevesinde masaya götürülecek delilin nasıl kurulacağını anlatır.
Hangi Uyuşmazlık Masaya Uygundur?
Aidat alacağı, ortak gider paylaşımı, gürültü ve kullanım şekli, otopark tahsisi, tadilat izinleri gibi konularda müzakere alanı geniştir. Buna karşılık yönetim kararının geçersizliği iddiası gibi süreye bağlı talepler farklıdır: müzakere sürerken dava takvimi işlemeye devam eder.
Yönetim ve Karar Defteri Neyi Kanıtlar?
Kat mülkiyeti dosyalarının omurgası defterlerdir. Masaya gitmeden önce şunlar çıkarılmalıdır:
- Kat malikleri kurulu toplantı çağrısı ve gündem.
- Karar defterinin ilgili sayfası; toplantı yeter sayısı ve imzalar.
- İşletme projesi ve tebliğine ilişkin kayıtlar.
- Aidat tahakkuk ve tahsilat listesi.
- Yönetim planının tartışma konusuyla ilgili maddesi.
Yönetim planı, çoğu tartışmayı tek başına bitirebilecek sözleşmesel metindir; masaya gelirken ilgili maddesi işaretlenmiş halde bulundurulmalıdır.
Fiili Duruma İlişkin Delil Toplarken Sınır
Gürültü, ortak alan işgali veya ruhsatsız tadilat iddialarında tarihli fotoğraf, bilirkişi öncesi teknik gözlem notu ve resmi başvuru kayıtları işe yarar. Buna karşılık komşuların konuşmalarının gizlice kaydedilmesi gibi yöntemler, delil değeri tartışmalı olduğu gibi ayrı bir sorumluluk doğurabilir. Delilin elde ediliş biçimi, içeriği kadar önemlidir.
Anlaşma Tutanağı ve Sonraki Aşama
Anlaşma sağlanırsa tutanak, ödeme takvimi ve edimin ölçülebilir tanımını içermelidir: "ortak alan boşaltılacak" yerine hangi alanın, hangi tarihe kadar, hangi durumda teslim edileceği yazılmalıdır. Anlaşma olmazsa düzenlenen tutanak, sonraki davada sürecin işletildiğini gösterir.
Süre Tuzağı
Kat mülkiyetinde en can yakıcı kayıp, kurul kararının iptali gibi taleplerin dar bir zaman aralığına bağlı olmasıdır. Müzakere umuduyla beklemek, hakkın esasına hiç girilmeden dosyanın kapanmasına yol açabilir. Doğru yöntem, süreyi koruyacak adımı atarken müzakereyi paralel yürütmektir.
Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme amacı taşır. Yönetim planınızın metni ve toplantı tutanaklarının içeriği sonucu doğrudan değiştirir; adım atmadan önce dosyanızın süre haritasını bir hukukçuya çıkarttırmanız yerinde olur.