Kira ilişkisinden doğan tahliye uyuşmazlıklarında taraflar çoğu zaman aynı olayı farklı anlatır: taşınmaz teslim edildiğinde hangi durumdaydı, tadilat kim tarafından yapıldı, kullanım fiilen ne zaman sona erdi? TBK ve TMK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde yürüyen bu süreçte tespit, tartışmalı olguyu daha sonra değiştirilemeyecek biçimde kayıt altına alır.
Tespitin Tahliye Dosyasındaki İşlevi
Tespit, hak yaratmaz; mevcut durumu belgeler. Buna karşın tahliye ve sonrasındaki alacak davalarında ispat yükünü taşıyan taraf için belirleyici olur. Özellikle taşınmazın boşaltıldığı tarih, hasarın kapsamı ve demirbaşların akıbeti sonradan yeniden üretilemeyecek verilerdir.
Hangi Olgular Tespitle Sabitlenir
- Taşınmazın fiziki durumu, hasar ve eksikler
- Fiilen kullanılıp kullanılmadığı, işyerinde faaliyetin devam edip etmediği
- Ortak alanlara veya bağımsız bölüme yapılan müdahaleler
- Sayaç endeksleri ve abonelik durumu
- Anahtar teslimi anına ilişkin tutanak
Tahliye Sebebine Göre Değişen Süre Zinciri
Tahliye talebinin dayanağı, izlenecek takvimi tümüyle değiştirir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılması veya dava açılması gerekir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliyede kira yılının bitimini izleyen süre, gereksinim ve yeniden inşa hâllerinde ise dönem sonuna bağlı süreler gözetilir. Bu sürelerin kaçırılması, hakkın o kira dönemi için kullanılamaması sonucunu doğurabilir; bu nedenle ihtarların tarihleri ve tebliğ şerhleri ayrı bir tabloda tutulmalıdır.
İcra Yolu ile Dava Yolu Arasındaki Tercih
- Tahliye taahhüdü ve kesinleşmiş kira alacağı gibi belgeye dayanan hâllerde icra yolu hızlı sonuç verebilir.
- Karşı tarafın imzaya veya taahhüde itiraz etmesi bekleniyorsa, dava yolu daha az duraklama yaratabilir.
- Her iki yolda da ihtarnamenin usulüne uygun tebliği ilk incelenen husustur; tebligat kusuru esasa girilmeden sonuç doğurur.
Kiracı Tarafında Savunma Kurgusu
Kiracı bakımından tespit, aşırı kullanım veya hasar iddialarına karşı denge kurar. Ayrıca ödeme kayıtlarının tarih sırasıyla dizilmesi, temerrüt iddiasının dayanağını zayıflatabilir. Depozito ve yapılan zorunlu masrafların belgelenmesi de tahliye sonrası hesaplaşmayı kolaylaştırır.
Anlatılanlar genel çerçeve niteliğindedir. Sözleşmenizin türü, kira dönemi ve ihtar geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce hukuki değerlendirme almanız isabetli olur.