Kat mülkiyetine tabi yapılarda uyuşmazlıkların büyük bölümü, ortak yerin sınırının ve kullanım biçiminin belirsizliğinden doğar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümlerinin birlikte uygulandığı bu alanda, mevcut durumu belgeleyen bir tespit çalışması yapılmadan açılan davalar çoğunlukla eksik kalır. Aşağıdaki çerçeve, tespit aşamasında hangi delilin nasıl üretileceğine ve kurul kararlarına karşı işleyen sürelere odaklanır.
Önce Mevcut Durumu Sabitlemek
Yapıdaki değişikliğin kaldırılması ya da eski hale getirilmesi talep edilecekse, değişikliğin varlığı ve niteliği yargılama sırasında ortadan kalkabilir. Bu nedenle HMK kapsamındaki delil tespiti yoluna başvurmak, ileride tartışmasız bir başlangıç noktası sağlar. Tespit talebinde hangi bağımsız bölüm veya ortak yerin inceleneceği, hangi hususun belirlenmesinin istendiği açıkça yazılmalıdır.
Ortak Yer Tartışmasının Belge Zemini
- Onaylı mimari proje ve varsa tadilat projeleri
- Yönetim planı ve eklerindeki kullanım kuralları
- Tapu kayıtları ile eklenti şerhleri
- Kat malikleri kurulu karar defteri ve toplantı tutanakları
- Fotoğraf, ölçüm ve teknik rapor gibi fiili durumu gösteren kayıtlar
Projeye aykırılık iddialarında belirleyici olan, kullanımın uzun süredir devam edip etmediği değil, projede ve yönetim planında öngörülen tahsis biçimidir.
Görevli Mahkeme ve Kurul Kararına İtiraz
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kural olarak taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali talepleri ise kanunda öngörülen sürelere tabidir ve bu süreler kararın alındığı toplantıya katılıp katılmamaya göre farklı işleyebilir. Toplantıya katılmayan malik bakımından sürenin başlangıcı, kararın kendisine bildirildiği ana bağlanır; bu nedenle bildirim tarihini gösteren kayıt saklanmalıdır.
Talebi Ölçülebilir Yazmak
Eski hale getirme talepleri, hangi imalatın kaldırılacağını ve hangi ölçüde müdahalenin isteneceğini içermelidir. Genel ifadelerle kurulan talepler, bilirkişi incelemesi sonrasında ıslah ihtiyacı doğurur ve süreci uzatır. Aidat ve gider payı alacakları ile birlikte ileri sürülen taleplerde ise her kalemin ayrı ayrı hesaplanması gerekir.
Bu açıklamalar genel bir çerçeve sunar ve somut incelemenin yerini tutmaz. Yapının projesi ile yönetim planı hükümleri sonucu belirleyici biçimde etkilediğinden, dava yoluna gitmeden önce belgelerinizle birlikte değerlendirme yaptırmanız uygun olur.