Tapu kaydına dayanan mülkiyet, aksi ispatlanana kadar güçlü bir karinedir. Bu nedenle tapu iptali ve tescil talebinde bulunan taraf, kaydın neden gerçeği yansıtmadığını somut olgularla ortaya koymak zorundadır. TMK, TBK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme çerçevesinde bu rehber, tespit ve iptal taleplerinin nasıl kurgulanacağını ve dava hakkını daraltan süre ile iyiniyetli üçüncü kişi riskini konu alıyor.
Talebin Hukuki Sebebi Delili Belirler
Aynı sonuca farklı hukuki sebeplerle ulaşılabilir ve her sebep farklı delil ister. Muvazaa iddiasında tarafların gerçek iradesi, satış görünümlü işlemde bedelin fiilen ödenip ödenmediği ve devredenin ekonomik durumu araştırılır. Ehliyetsizlik iddiasında işlem tarihindeki sağlık kayıtları ve hastane dosyası öne çıkar. İnançlı işlem iddiasında ise yazılı delil arayışı belirleyicidir. Dilekçede sebeplerin kademeli olarak ileri sürülmesi, delil değerlendirmesinin tek bir hatta sıkışmasını önler.
Tespit Davasının Rolü ve Sınırı
Bazı dosyalarda taşınmazın fiili durumu, sınırları veya üzerindeki muhdesat tartışmalıdır. Bu noktada tespit yoluyla mevcut durumun kayda geçirilmesi, sonraki eda davasının zeminini hazırlar. Ancak tespit tek başına mülkiyet uyuşmazlığını çözmez; hukuki yarar bulunmadan açılan tespit davası reddedilir. Bu yüzden tespitin, iptal-tescil talebinin yerine değil öncesinde bir hazırlık adımı olarak kurgulanması gerekir.
Toplanacak Kayıtların Envanteri
- Tapu müdürlüğünden alınacak akit ve tescil istem belgeleri, resmi senet örneği
- Taşınmazın kadastro tutanağı, imar durumu ve varsa kat irtifakı-kat mülkiyeti projesi
- Bedelin ödendiği iddiası varsa banka kayıtları ve kaynak araştırması
- Devir tarihine yakın dönemde yapılan diğer mal kaçırma niteliğindeki işlemler
- Yerel bilgiye sahip tanıklar ve keşif talebi
Zamanla Yarışmanın İki Yüzü
Taşınmaz uyuşmazlıklarında iki ayrı zaman baskısı vardır. Birincisi hukuki sebebe bağlı süredir; örneğin irade sakatlığına dayanan iptal talepleri, öğrenmeye bağlı kısa bir süre içinde ileri sürülmediğinde işleme icazet verilmiş sayılabilir. İkincisi fiilî risktir: dava açılmadan önce taşınmaz üçüncü kişiye devredilirse, tapu siciline güvenen iyiniyetli kişinin kazanımı korunabilir ve talep tazminata dönüşür. Bu ikinci riski önlemenin yolu, dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına tedbir şerhi işlenmesini talep etmektir.
- Kayıt örneklerini güncel tarihli olarak alın ve devir zincirini çıkarın.
- Tedbir talebini dava ile aynı anda ve gerekçelendirerek sunun.
- Bilirkişi ve keşif taleplerini baştan bildirerek yargılamanın uzamasını sınırlayın.
- Talebiniz reddedilirse gündeme gelecek tazminat seçeneğini önceden hesaplayın.
Kapanış
Taşınmaz dosyaları belge yoğun ve geri dönüşü zor süreçlerdir. Buradaki anlatım geneldir; kayıt geçmişi ve devir zinciri stratejiyi tamamen değiştirebilir. Tapu kayıtlarını temin ettikten sonra bir avukatla değerlendirme yapmanız uygun olur.