Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası, görünüşte basit bir dava tipidir; oysa dosyanın sonucunu belirleyen unsurlar davanın kendisinden çok, yanında ileri sürülen taleplerdir. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin kesiştiği bu alanda hazırlık, delilin niteliğiyle doğrudan ilgilidir.
Aynen taksim mi satış mı: teknik delilin ağırlığı
Kanun, ortaklığın öncelikle aynen bölünme yoluyla giderilmesini esas alır; bunun mümkün olmadığı hâllerde satış yoluna gidilir. Aynen taksimin mümkün olup olmadığı ise büyük ölçüde bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Bu nedenle taraf, kendi tezini destekleyecek verileri baştan sunmalıdır:
- Güncel tapu kaydı, çap ve imar durumu belgesi
- Taşınmazın fiilî kullanım biçimini gösteren kroki ve fotoğraflar
- Bölünme hâlinde oluşacak parsellerin imar mevzuatına uygunluğuna ilişkin belediye yazısı
- Kat mülkiyeti kurulabilir nitelikte yapı varsa proje ve iskân belgeleri
Muhdesat iddiasının belgeyle desteklenmesi
Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya tesisin paydaşlardan birine ait olduğu iddiası, satış bedelinin paylaştırılmasında sonucu doğrudan değiştirir. Bu iddia salt beyanla kabul görmez; masraf faturaları, ruhsat kayıtları, yapı denetim belgeleri ve tanık anlatımı birlikte değerlendirilir. Muhdesat tespitine ilişkin talebin hangi aşamada ileri sürüldüğü de önem taşıdığından, bu husus dava dilekçesinde açıkça yazılmalıdır.
Süreye bağlı talepleri ayrı düşünmek
- Paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde yasal önalım hakkı gündeme gelir; bu hak, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıllık hak düşürücü süre içinde kullanılmalıdır.
- Bu süre kaçırıldığında hak kendiliğinden sona erer; karşı tarafın ileri sürmesi beklenmez.
- Ecrimisil talebi varsa, talebin dayandığı dönem ve intifadan men koşulunun aranıp aranmadığı ayrıca değerlendirilir.
- Ortaklığın giderilmesi davası açılmış olması, bu bağımsız talepler için süreyi durdurmaz.
Kira ilişkisi varsa dosyanın ikinci yüzü
Taşınmaz kiradaysa, kira sözleşmesinin tarafı olmayan paydaşların durumu, tahsil edilen kiranın paylaşımı ve satış sonrası sözleşmenin akıbeti ayrı bir tartışma başlığıdır. Kira bedellerinin hangi hesaba yattığını gösteren kayıtlar baştan toplanmalıdır.
Bu içerik yol gösterici niteliktedir. Taşınmazın imar durumu ve paydaş sayısı sonucu belirgin biçimde değiştirdiğinden, dava açmadan önce tapu ve belediye kayıtları üzerinden hukuki inceleme yapılması önerilir.