Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmaz hukukunun en uzun süren ve en çok belge gerektiren uyuşmazlıklarındandır. TMK ve TBK çerçevesinde yürüyen bu davalarda talebin dayanağı; muvazaa, hile, ehliyetsizlik, önalım veya yolsuz tescil olabilir. Her dayanak farklı bir delil düzeni ve farklı bir zaman rejimi getirir; bu ayrım yapılmadan başlatılan dava, esasa girilmeden sonuçlanabilir.
Tapu Kaydının Arkasını Okumak
Dava hazırlığı, güncel tapu kaydıyla değil, taşınmazın geçmiş kayıtlarıyla başlar. Tapu müdürlüğünden alınacak akit tablosu, resmî senet ve devir dosyası; taşınmazın el değiştirme zincirini gösterir.
- Devir tarihindeki satış bedeli ile o dönemin gerçek rayiç değeri arasındaki fark.
- Bedelin ödendiğine ilişkin banka kaydının bulunup bulunmadığı.
- Devralan kişinin ödeme gücünü gösteren gelir ve malvarlığı verileri.
- Devir tarihine yakın dönemde düzenlenmiş sağlık raporları ve hastane kayıtları.
Bu veriler tek başına değil, birlikte anlam kazanır. Örneğin düşük bedelli bir devir tek başına sonuç doğurmazken, ödeme kaydının hiç bulunmaması ve devralanın gelir durumu ile birleştiğinde tablo değişir.
Hangi Talepler Süreye Bağlı
Mülkiyet hakkına dayanan bazı talepler zamanaşımına tabi olmaksızın ileri sürülebilirken, sözleşmeden doğan ya da özel olarak düzenlenmiş talepler kısa ve kesin sürelere bağlıdır. Önalım hakkı bu bakımdan tipik örnektir: satışın bildirilmesinden itibaren işleyen ve her hâlde bir üst sınırla sınırlanan hak düşürücü süre kaçırıldığında hak tamamen sona erer. İrade sakatlığına dayanan iptal talepleri de sınırlı bir süre içinde ileri sürülür. Bu nedenle davanın hangi temele oturtulacağı, süre analizinden bağımsız kararlaştırılamaz.
Tanık, Banka Kaydı ve Değer Analizi
Muvazaa iddialarında tanık beyanı önemli bir yer tutar; ancak tanık, ödemenin yapılmadığını değil, aile içi düzeni ve devrin amacını anlatabilir. Bu nedenle beyan, banka kayıtları ve değer analiziyle desteklenmelidir. Taşınmazın devir tarihindeki değerini ortaya koymak için emsal satış verileri ve bilirkişi incelemesi gündeme gelir.
Tedbir Talebinin Zamanlaması
Dava süresince taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi ihtimaline karşı tapu kaydına şerh verilmesi talebi, dilekçeyle birlikte ileri sürülmelidir. Sonradan yapılan talepler, devir gerçekleştikten sonra çoğu zaman işlevsiz kalır ve iyiniyetli üçüncü kişi tartışması dosyayı ağırlaştırır.
Buradaki bilgiler genel değerlendirme niteliğindedir. Taşınmazın devir geçmişi ve talebin dayanağı süre hesabını doğrudan değiştirdiğinden, dava açmadan önce kayıtların bir hukukçu tarafından incelenmesi önerilir.