Taşınmaz uyuşmazlıklarında iddia genellikle nettir; zorluk, iddiayı taşıyacak belge zincirini kurmakta ve ihtar ile dava arasındaki dar zaman aralığını yönetmektedir. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ekseninde bu rehber, tapu iptali talepleri ile ihtara dayalı tahliye taleplerini birlikte ele alır.
Tapu Kaydının Arkasını Okumak
Tapu iptali ve tescil davasında ilk iş, taşınmazın tüm intikal geçmişini çıkarmaktır. Tapu müdürlüğünden alınacak akit ve işlem dosyası, resmi senetleri, vekâletnameleri ve bedel beyanlarını içerir. Muvazaa iddiasında bu dosya ile birlikte şu veriler anlam kazanır: devir tarihindeki taşınmaz değeri ile senette gösterilen bedel arasındaki fark, devralanın ödeme gücünü gösteren kayıtlar, banka üzerinden bir bedel akışının bulunup bulunmadığı ve devrin aile içi ilişkilerle bağlantısı. Yalnızca değer farkına dayanan iddia, ödeme akışı sorgulanmadan zayıf kalır.
Zamanaşımı Tartışmasının Sınırı
Ayni hakka dayanan tapu iptali ve tescil talepleri, mülkiyet iddiasının niteliği gereği süreye bağlı olmayabilirken; irade sakatlığı, vekâletin kötüye kullanılması veya tazminat içeren taleplerde süre işler. Bu nedenle dilekçedeki hukuki sebep, sürenin işleyip işlemediğini doğrudan belirler. Kazandırıcı zamanaşımı, ecrimisil ve elatmanın önlenmesi talepleri de kendi zaman kurallarına tabidir ve aynı dosyada farklı takvimler doğurabilir.
Kira İlişkisinde İhtarın Süresi ve Şekli
Tahliye taleplerinde ihtar, tek başına bir uyarı değil dava şartına yakın bir işlevdedir:
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde gönderilen ihtarda ödeme süresi ve sonuçları açıkça belirtilmelidir.
- İki haklı ihtar sebebine dayanılacaksa, ihtarların aynı kira yılı içinde ve haklı olması aranır; dava ise kira yılının bitiminden itibaren işleyen kısa süre içinde açılmalıdır.
- Gereksinim veya yeniden inşa sebeplerinde dava süresi, kira sözleşmesinin süresine bağlı olarak hesaplanır.
- Tahliye taahhüdüne dayanılacaksa taahhüdün tarihi ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması kritik önemdedir.
Kat Mülkiyetinden Doğan Uyuşmazlıklar
Ortak alan kullanımı, projeye aykırılık veya yönetim kararlarının iptali talepleri 634 sayılı Kanun kapsamında ayrı bir mecrada yürür ve kimi taleplerde kısa hak düşürücü süreler bulunur. Kat malikleri kurulu kararına itiraz edilecekse, karar tarihinin ve toplantıya katılım durumunun tutanakla belgelenmesi gerekir.
Bilgilendirme
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir; taşınmazın hukuki durumu, sözleşmenin tarihi ve tarafların sıfatı sonucu değiştirir. Tapu kaydına veya kiralanan taşınmaza ilişkin bir talebiniz varsa, ihtar göndermeden önce hukuki değerlendirme almanız uygun olur.