Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde tartışma çoğunlukla haklılıktan önce usulde çıkar: ihtar zamanında gönderilmiş mi, hangi tarihe kadar dava açılabilir, bildirim kime ulaşmıştır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanunun uygulama alanına giren bu dosyalarda hak düşürücü niteliğe yaklaşan dar süreler bulunduğundan, takvim kurulmadan atılan her adım riskli hale gelir.
Tahliye Sebebine Göre Ayrışan Yollar
Kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç iddiası, yeniden inşa ve imar amacı, kiracının yazılı tahliye taahhüdü ya da kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışı birbirinden farklı usullere tabidir. Her sebebin kendi bildirim gereği ve dava açma penceresi vardır; bir sebebe göre hazırlanan dosyanın diğerine uyarlanması çoğu zaman mümkün olmaz. Bu nedenle dilekçe yazılmadan önce hangi sebebe dayanıldığı kesin biçimde belirlenmelidir.
İhtar ve Bildirimde Sık Yapılan Hatalar
- İhtarın kiracının güncel adresine değil eski adrese gönderilmesi
- Birden fazla kiracı bulunduğu halde bildirimin yalnızca birine yapılması
- İhtar metninde ödenmesi istenen kira dönemlerinin tek tek gösterilmemesi
- Tebliğ tarihini gösteren belgenin dosyaya konulmaması
- Taahhüt belgesinin düzenlenme tarihi ile kira ilişkisinin başlangıcı arasındaki ilişkinin açıklanmaması
Ödemenin ve Aidatın İspatı
Kiranın ödendiği iddiası banka kayıtlarıyla desteklendiğinde güçlüdür; ancak açıklama kısmında hangi döneme ait olduğunun yazılmaması, ödemelerin eski borca mahsup edildiği savunmasına açık kapı bırakır. Ortak gider ve aidat kalemleri bakımından yönetim planı ile karar defteri kayıtları incelenmeli, hangi giderin kiracıya hangi gerekçeyle yansıtıldığı belgeye bağlanmalıdır.
Tahliye ile Alacak Talebini Birlikte Yürütmek
Tahliye istemiyle birlikte birikmiş kira ve gider alacağının da talep edilmesi, iki ayrı süreç yürütmenin maliyetini azaltır. Ancak takip yolu ile dava yolunun sonuçları farklı olduğundan, hangi yolun seçileceği alacağın miktarı ve kiracının itiraz ihtimali dikkate alınarak kararlaştırılmalıdır. Konutun fiili durumunun tespiti gerekiyorsa, dava öncesinde delil tespiti düşünülebilir.
Kısa Not
Tahliye dosyalarında en sık kaybedilen şey hak değil, süredir. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşmenizin başlangıç tarihi, yenileme dönemleri ve bildirim kayıtları sonucu değiştireceğinden, işlem yapmadan önce evrakınızı bir hukukçuyla birlikte gözden geçirmeniz yerinde olur.