Apartman ve site uyuşmazlıklarında tartışma genellikle küçük başlar: bir tadilat, bir gürültü, ödenmeyen aidat. Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, TMK ve kira ilişkisi varsa TBK'nın devreye girdiği bu alanda, zamanında yapılmayan bir ihtar ya da kayda geçirilmeyen bir karar, haklı talebi dahi ispatsız bırakır.
İhtarın İşlevi ve Doğru İçeriği
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında ihtar yalnızca bir uyarı değil, çoğu talebin ön koşuludur. İhtar metninde aykırılığın ne olduğu, hangi tarihte tespit edildiği, hangi ortak alanı veya bağımsız bölümü etkilediği ve verilen uygun sürenin ne olduğu açıkça yazılmalıdır. Soyut ifadelerle yazılan bir ihtar, sonraki aşamada dayanak oluşturmaz. Bildirimin kime yapılacağı da ayrı bir sorundur: bağımsız bölüm kiraya verilmişse hem malike hem kiracıya bildirim yapılması, sonradan çıkacak taraf itirazlarını önler.
Aykırılığı Belgelemek
- Yönetim planının ilgili maddeleri ve tapu kütüğündeki beyanlar
- Kat malikleri kurulu karar defterindeki ilgili karar ve toplantı tutanağı
- Projeye aykırılık iddiasında onaylı mimari proje ve mevcut durumun karşılaştırması
- Tarih bilgisi taşıyan fotoğraf ve video kayıtları
- Su sızıntısı, gürültü veya yapısal hasar için alınan teknik rapor ya da tespit
Kurul Kararlarına İtiraz ve Süre
Kat malikleri kurulunun kararlarına karşı iptal talebi, kanunda öngörülen sürelerle sınırlıdır ve toplantıya katılıp katılmama ile kararın öğrenilme tarihi bu hesabı doğrudan etkiler. Toplantıya katılamayan malik bakımından öğrenme anının belgelenmesi kritik önemdedir. Aidat ve gider alacaklarında ise yönetimin takip başlatması, borcun kesinleşmesine ilişkin kayıtların düzenli tutulmasına bağlıdır.
Hâkimin Müdahalesi Talebi
Ortak alanın izinsiz kullanımı, projeye aykırı değişiklik ya da diğer maliklerin rahatsız edilmesi hâllerinde hâkimin müdahalesi istenebilir. Bu talepte istenen sonucun somut yazılması gerekir: hangi imalatın kaldırılacağı, hangi kullanımın sona erdirileceği. Belirsiz talep, kararın icra aşamasında uygulanamaz hâle gelmesine yol açar.
Kısa Not
Yetkili mahkeme ve izlenecek yol, uyuşmazlığın kat mülkiyetinden mi kira ilişkisinden mi doğduğuna göre değişir. Buradaki bilgiler genel çerçevedir; ihtar çekmeden önce yönetim planını ve kurul kararlarını bir hukukçuyla birlikte incelemek, ilerideki usul tartışmalarını azaltır.