Apartman ve site yönetimlerinde çıkan uyuşmazlıklarda tarafların çoğu, sorunun esasına odaklanıp süreyi gözden kaçırır. Oysa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikleri kurulu kararlarının iptali için özel ve kısa süreler öngörür; kiracının tahliyesi bakımından ise Türk Borçlar Kanunu ve icra mevzuatı bambaşka bir takvim kurar. Bu iki takvimin ayrı tutulması, dosyanın en pratik gereğidir.
Kurul Kararına İtirazda İki Süre Birlikte İşler
Kat malikleri kurulunun kararına karşı iptal istemi, kararın öğrenilmesinden itibaren işleyen bir aylık ve her hâlde karar tarihinden itibaren işleyen altı aylık süreye tabidir. Toplantıya katılmayan malik bakımından öğrenme tarihi önem kazandığından, karar defterinin tebliğ veya ilan biçimi kayda geçirilmelidir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve taşınmazın bulunduğu yer yetkilidir.
Aidat ve Ortak Gider Alacağının Takibi
Ortak gider alacağı için başlatılan icra takibinde borçlunun itiraz süresi kısadır ve süresinde yapılan itiraz takibi durdurur. Yönetimin bu durumda itirazın iptali veya kaldırılması yoluna gitmesi gerekir. Karar defterinde gider payının usulüne uygun belirlenmiş olması, takibin dayanağı bakımından ilk kontrol noktasıdır.
Kiracının Tahliyesinde Sebep Takvimi Belirler
- Kira bedelinin ödenmemesi halinde ihtarlı ödeme emri ve buna bağlı süre
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüt edilen tarihten itibaren işleyen süre
- Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara dayalı tahliye davasının kira yılı sonuna bağlı olması
- Gereksinim ve yeniden inşa nedenlerinde sürenin sözleşme dönemine göre hesaplanması
Her sebep farklı bir başlangıç anı ve farklı bir merci gerektirir; sebep değiştirildiğinde takvim de baştan kurulmalıdır.
İcra Yoluyla Tahliyede Usul
Tahliye taahhüdüne veya ödenmeyen kiraya dayalı takiplerde, ödeme emrinin tebliği ve itiraz süresi dosyanın seyrini belirler. Süresinde itiraz edilirse tahliye ancak icra mahkemesi kararıyla mümkün olur. Ödeme emrinde ihtarın bulunmaması veya sürenin yanlış gösterilmesi, takibin iptali sonucunu doğurabilir.
Öncesinde Kontrol Edilecekler
Yönetim planının içeriği, kararın hangi çoğunlukla alındığı, tebligat adreslerinin güncelliği ve kira sözleşmesinin tarihi; hem kurul kararı hem tahliye dosyalarında ilk bakılacak kalemlerdir.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir. Yönetim planı hükümleri, kararın konusu ve kira ilişkisinin kuruluş biçimi sonucu değiştirebileceğinden, süreyi bağlayıcı bir işlem yapmadan önce belgelerinizle birlikte hukuki görüş almanız uygun olur.