Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda hem ortaklığın giderilmesi hem de kiracının tahliyesi gündemdeyse, iki süreç birbirini doğrudan etkiler. TMK, TBK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 ekseninde bu rehber, bu iki hattın hangi sırayla yürütüleceğini ve yanlış sıralamanın doğurduğu zaman kaybını ele alır.
Satış Kararından Önce Kiracı Sorunu
Ortaklığın giderilmesi davası satış yoluyla sonuçlandığında, taşınmazın üzerindeki kira ilişkisi satış bedelini ve alıcı ilgisini doğrudan etkiler. İçinde kiracı bulunan taşınmaz, ihalede daha düşük ilgi görebilir. Bu nedenle tahliye hattının satış aşamasından önce başlatılıp başlatılmayacağı, dava açılmadan önce karara bağlanmalıdır. Aksi hâlde satış aşamasına gelindiğinde beklenmedik bir gecikme yaşanır.
Tahliye Sebebine Göre Değişen Takvim
Tahliye tek bir yol değildir; sebep değiştikçe usul ve süre de değişir.
- Kira bedelinin ödenmemesi: ödeme süreli ihtar ve ardından yürütülen icra hattı
- Tahliye taahhüdü: taahhütteki tarihe bağlı olarak işleyen başvuru süresi
- İhtiyaç sebebi: kira döneminin sonuna bağlı olarak açılan dava
- Yeni malikin ihtiyacı: iktisap tarihine bağlı bildirimin süresinde yapılması
Yeni Malikin Bildirim Süresi
İhale veya satışla taşınmazı edinen kişi, kendi ihtiyacı sebebiyle tahliye isteyecekse belirli bir süre içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek durumundadır. Bu bildirim yapılmadığında hak süresinde kullanılmamış sayılabilir ve süreç, sözleşmenin normal akışına göre çok daha uzun bir zaman dilimine yayılır. Uygulamada en sık karşılaşılan kayıp tam olarak buradadır: tapu devri tamamlanır, ancak bildirim ihmal edilir.
Paydaşlar Arasında Kullanım Uyuşmazlığı
Taşınmazı fiilen kullanan paydaş varsa, ortaklığın giderilmesi süreciyle paralel olarak ecrimisil talebi gündeme gelebilir. Bu talebin geriye dönük kapsamı sınırlı olduğundan, beklemek doğrudan hak kaybı doğurur. Kullanımın izinsiz olduğuna dair ihtar ve buna verilen cevaplar, ileride talebin başlangıç tarihini belirlemede önem taşır.
İki Süreci Aynı Tabloda Yönetmek
Pratikte işe yarayan yöntem, tahliye ve ortaklığın giderilmesi hatlarını tek bir takvimde yan yana izlemektir: ihtar tarihleri, kira dönemi sonu, dava aşamaları ve satış işlemleri aynı sayfada görüldüğünde çakışmalar önceden fark edilir. Böylece satışa çıkılan tarihte tahliye hâlâ devam ediyor olmaz.
Bu içerik genel nitelikte bilgi sunar. Payların durumu, kira sözleşmesinin tarihi ve taşınmazın niteliği süreci değiştirdiğinden, adım atmadan önce hukuki destek almanız önerilir.