Kira artışı tartışmaları genellikle iki sorudan doğar: artışın oranı ne olacak ve bu artış nasıl istenecek. Uygulamada taraflar ikinci soruyu atlayıp doğrudan bedeli tartışmaya başlar; oysa usulü doğru işletmeyen taraf, haklı olduğu bir talepte bile sonuç alamayabilir.
Artış Oranını Sözleşme mi Belirler?
TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerde uygulanacak artışın, tüketici fiyat endeksindeki değişime dayalı olarak kanunda öngörülen üst sınırı aşamayacağını düzenler. Sözleşmede bu sınırın üzerinde bir oran kararlaştırılmış olması, o kaydın kendiliğinden uygulanacağı anlamına gelmez. Bu nedenle sözleşme metnindeki artış maddesi, yürürlükteki sınırla birlikte okunmalıdır.
Artış İçin İhtar Şart mı?
Sözleşmede geçerli bir artış kaydı varsa, artışın istenmesi için ayrıca ihtar çekilmesi kural olarak gerekmez; artış yeni dönemde kendiliğinden uygulanır. İhtarın asıl işlevi başka noktalarda ortaya çıkar: kiracının artışlı bedeli ödememesi hâlinde temerrüdün belgelenmesi, tahliye sebeplerinin dayandırılması ve kira bedelinin yeniden tespiti sürecinin hazırlanması. Yani ihtar, artışın kaynağı değil, ispatın ve sonraki adımların dayanağıdır.
Kira Bedelinin Tespiti ve Zamanlama
Sözleşmede artış kaydı yoksa ya da taraflar anlaşamıyorsa kira tespit davası gündeme gelir. Bu davada, yeni kira döneminin başlangıcından belirli bir süre önce karşı tarafa ihtar gönderilmiş olması, hükmedilecek bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını etkiler. İhtarın zamanlaması bu nedenle sonucu doğrudan değiştirir ve gönderim tarihi belgelenebilir olmalıdır.
Ödeme Kayıtlarının Delil Değeri
- Banka üzerinden yapılan ödemelerde açıklama alanına hangi aya ait olduğunun yazılması
- Elden ödemelerde tarih ve tutar içeren imzalı belge alınması
- Artışlı bedelin ihtirazi kayıtla ödenip ödenmediğinin kayda geçirilmesi
- Aidat ve ortak gider kalemlerinin, 634 sayılı Kanun kapsamındaki yükümlülükler dikkate alınarak kiradan ayrı gösterilmesi
Taşınmazın mülkiyeti ve paylı mülkiyete ilişkin durumlar bakımından TMK hükümleri de değerlendirmeye girer; birden fazla malikin bulunduğu hâllerde ihtarın kim tarafından gönderildiği ayrıca önem taşır.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşmenin tarihi, kiralananın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu etkileyebileceğinden, ihtar göndermeden önce metnin hukuki denetimden geçirilmesi yerinde olur.