Kira artışına ilişkin görüş ayrılıkları çoğu zaman basit bir hesap tartışması gibi başlar, ancak eksik ödeme birikince tahliye riskine dönüşür. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde işleyen kira ilişkilerinde, artışın geçerliliği tartışılırken ödeme yapılmaması kiracı açısından en tehlikeli tercihtir.
Artış Geçerli mi: Üç Aşamalı Kontrol
- Sözleşmede artış kuralı var mı, varsa hesaplanabilir bir ölçüte mi bağlanmış?
- Yasal sınırlamalar dönemsel olarak değiştiğinden, ilgili kira yılında geçerli olan çerçeve nedir?
- Uzun süredir yenilenmeyen kiralarda, artışın mahkemeden tespit yoluyla istenmesi mi gerekiyor?
Kiraya verenin tek taraflı bildirimle belirlediği tutar, dayanağı gösterilmediği sürece kiracıyı doğrudan bağlamaz. Ancak bu durum, kiracının ödeme yapmama hakkı olduğu anlamına gelmez.
Eksik Ödeme Temerrüde Dönüşünce
Kiracı, kabul ettiği tutarı ödemeye devam etmeli ve fark için ayrı bir hukuki yol izlemelidir. Ödemenin tamamen durdurulması hâlinde kiraya veren, ihtarlı takip başlatarak hem alacağını hem tahliyeyi talep edebilir. Bu noktada kiracının elindeki savunma alanı ciddi biçimde daralır; artışın hukuka aykırı olduğu iddiası, ödenmemiş kira bedelini haklı kılmaz.
Ödeme Emri Geldiğinde Kiracının Yol Haritası
- Tebliğ tarihi ve tebligatın usulüne uygunluğu kontrol edilir.
- İtiraz, kanunda öngörülen kısa süre içinde yapılır; süre kaçarsa takip kesinleşir.
- Ödenen bedellere ilişkin banka dekontları açıklamalarıyla birlikte hazırlanır.
- Depozito, ortak gider ve aidat kalemleri kira bedelinden ayrıştırılır.
- İtirazın konusu net belirtilir: borcun tamamına mı, yalnızca artış farkına mı itiraz edildiği yazılır.
Kiraya Veren Tarafındaki Usul Hataları
Tahliye talebiyle yürütülen takiplerde en sık karşılaşılan sorun, ihtarın veya takip talebinin usule uygun düzenlenmemesidir. Muhatabın yanlış gösterilmesi, ödeme süresi ile talebin uyumsuz olması ya da alacak kalemlerinin karışık yazılması, sonucu doğrudan etkiler. Ayrıca birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmelerde tüm taraflara usulüne uygun tebligat yapılması gerekir.
Genel Uyarı
Kira uyuşmazlıklarında sözleşmenin başlangıç tarihi, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebilir. Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; artış tartışması tahliye aşamasına gelmeden önce hukuki görüş alınması, tarafların her ikisi için de daha az maliyetli olur.