Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya verenin önünde iki ayrı hedef vardır: alacağın tahsili ve taşınmazın boşaltılması. Bu iki hedefe aynı anda ulaşmanın yolu, temerrüt esasına dayalı icra takibidir. TBK, TMK ve 634 ekseninde yürüyen bu süreçte hatanın bedeli ağırdır; usulü hatalı kurulan bir takip, aylar sonra baştan tekrarlanmak zorunda kalır.
Takibin Türü Baştan Doğru Seçilmeli
Kira alacağı için başlatılan takipte, ödeme emrinin tahliye talepli olarak düzenlenmesi gerekir. Yalnızca alacak talepli bir takip yapıldığında, sonradan aynı dosyadan tahliye istenmesi mümkün olmaz. Ödeme emrinde kira sözleşmesinin tarihi, aylık kira bedeli ve talep edilen dönemlerin açıkça gösterilmesi; ayrıca ödeme yapılmaması halinde doğacak sonucun belirtilmesi beklenir. Bu unsurlardaki eksiklik, borçlunun şikayet yoluyla takibi iptal ettirmesine yol açabilir.
Kiracının Elindeki Savunmalar
- Kira ilişkisini kabul etmekle birlikte ödemenin yapıldığını dekontla ortaya koymak
- Sözleşmedeki imzaya itiraz etmek; bu itirazın açık ve ayrı biçimde yapılması gerekir
- Kira bedelinin sözleşme dışı bir tutar üzerinden talep edildiğini ileri sürmek
- Depozito veya yapılan zorunlu giderlerin mahsubunu istemek
- Ödemenin, kiraya verenin kabul ettiği farklı bir yöntemle yapıldığını ispatlamak
Kiracı süresi içinde itiraz etmez ve ödeme de yapmazsa, icra mahkemesinden tahliye istenmesinin yolu açılır. İtiraz varsa önce bu itirazın kaldırılması gündeme gelir.
Arabuluculuk Kapsamına Dikkat
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Ancak icra takibi yoluyla yürütülen ilamsız tahliye süreci bu kapsamın dışında tutulmuştur. Bu ayrımın karıştırılması, ya gereksiz bir bekleme ya da dava şartı yokluğundan ret sonucu doğurur; hangi yolun seçildiği baştan netleştirilmelidir.
Takvimi Kuran Adımlar
- Sözleşme, ödeme geçmişi ve varsa önceki ihtarlar tek dosyada toplanır.
- Talep edilecek dönemler, kısmi ödemeler düşülerek hesaplanır.
- Tahliye talepli ödeme emri düzenlenir ve tebliğ tarihi kayda alınır.
- Ödeme ve itiraz süreleri ayrı ayrı takip edilir.
- İtiraz gelirse icra mahkemesindeki aşama, gelmezse tahliye talebi zamanında yapılır.
Tahliye Sonrası İçin Not
Taşınmazın boşaltılması, birikmiş alacağın tahsil edildiği anlamına gelmez; alacak takibi ayrıca sürdürülür. Ayrıca taşınmazda oluşan hasarlar için yapılacak talep, kira alacağından bağımsız biçimde belgelendirilmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşmenin içeriği ve ödeme geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, takip başlatılmadan önce dosyanın hukuki açıdan gözden geçirilmesi önerilir.