Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın sona erdirilmesi, artık doğrudan mahkeme kapısıyla başlayan bir süreç değildir. Taşınmazın paylaştırılmasına ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartı hâline getirilmiştir; bu adım atlanırsa dava esasa girilmeden usulden reddedilir. Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu paydaşlar arasındaki ilişkiyi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ise bağımsız bölümlere ilişkin özel durumları düzenler.
Arabuluculuk Aşaması Nasıl Kurgulanır?
Bu aşama bir formalite olarak görülmemelidir; ortaklığın giderilmesi dosyalarında taraflar çoğunlukla akraba olduğundan, uzlaşma ihtimali diğer uyuşmazlık türlerine göre daha yüksektir. Toplantıya gitmeden önce yapılması gerekenler:
- Tapu kayıtları, pay oranları ve varsa şerhlerin çıkarılması
- Taşınmazın güncel değerine ilişkin bir ön araştırma yapılması
- Aynen taksimin fiilen mümkün olup olmadığının değerlendirilmesi (imar durumu, yapı düzeni)
- Paydaşlardan birinin satın alma iradesi varsa bunun rakamla ortaya konulması
- Kullanım nedeniyle doğmuş alacak iddialarının ayrıca listelenmesi
Anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge, icra edilebilirlik şerhiyle birlikte tarafları uzun bir yargılamadan kurtarır. Anlaşma sağlanamazsa, son tutanağın düzenlendiği tarih dava açma takviminin başlangıcı olarak kaydedilmelidir; bu tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur.
Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Paylaştırma mı?
Mahkeme öncelikle aynen taksim talebini değerlendirir; taşınmazın niteliği buna elverişli değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verilir. Aynen taksim talebi olan paydaşın, bunun teknik olarak mümkün olduğunu gösteren verileri sunması gerekir. Paylar arasında oluşacak farkın ivaz eklenerek denkleştirilmesi de gündeme gelebilir.
Satış Aşamasında Sürelerin Yönetimi
- Karar kesinleşmeden satış işlemleri başlatılamaz; kesinleşme takip edilmelidir.
- Satış memurluğu aşamasında kıymet takdirine karşı itiraz, kanunda öngörülen kısa süre içinde yapılır; bu süre kaçırıldığında düşük değer üzerinden satış yapılabilir.
- İhalenin feshi talebi de sınırlı bir süreye tabidir ve sınırlı sebeplere dayanır.
- Paydaşların ihaleye katılma imkânı bulunduğundan, satış tarihi öncesinde finansman hazırlığı yapılmalıdır.
Sık Karşılaşılan İki Sorun
Birincisi, mirasçılardan bazılarının adresinin bilinmemesi nedeniyle tebligatın uzamasıdır; bu ihtimale karşı adres araştırmasının dava öncesinde yapılması süreci belirgin şekilde kısaltır. İkincisi, taşınmazı fiilen kullanan paydaşa karşı ileri sürülecek talepler ile ortaklığın giderilmesi talebinin karıştırılmasıdır; bunlar ayrı dosyaların konusudur ve birlikte ileri sürülmeleri dosyayı yavaşlatabilir.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır; taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve tapu kayıtlarındaki durum süreci değiştirebilir. Arabuluculuk aşamasına girmeden önce dosyanın hukuki değerlendirmeden geçirilmesi, sonraki adımlarda zaman kazandırır.