Apartman ve site uyuşmazlıklarında dosyaların bir bölümü esasa girilmeden usulden kapanır. Bunun başlıca nedeni, kat mülkiyeti kaynaklı taleplerde arabuluculuk adımının atlanmasıdır.
Hangi Talepler Arabuluculuk Kapsamındadır?
Kat malikleri arasındaki ortak gider, yönetim planı uygulaması ve ortak yer kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar bakımından arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür. Buna karşılık ayni hakka ilişkin talepler ve icra takibi yoluyla ilerleyen alacak süreçleri farklı değerlendirilir. Bu ayrım yapılmadan açılan dava, esas incelenmeden reddedilebilir; bu da hem masraf hem de zaman kaybı demektir.
Süreç başlamadan hazırlanacaklar
- Yönetim planının güncel örneği ve varsa değişiklik kararları
- Kat malikleri kurulu toplantı tutanakları ve karar defteri örneği
- Aidat tahakkuk cetvelleri ve ödeme kayıtları
- Yöneticiye yapılan yazılı başvurular ve yanıtlar
- Ortak yerdeki değişikliğe ilişkin fotoğraf ve teknik belgeler
Karar İptali Talebinde Takvim Sıkışır
Kat malikleri kurulu kararının iptali talebi, kanunda öngörülen kısa bir süreye tabidir. Arabuluculuk süreci de zaman aldığından, karar tarihi öğrenilir öğrenilmez başvuru yapılmalıdır. Toplantıya katılmayan malikler bakımından sürenin başlangıcı, kararın öğrenilmesi ve bildirim yapılmasıyla ilgilidir; bu nedenle kararın nasıl duyurulduğu belgelenmelidir.
634 Sayılı Kanun ile TBK ve TMK'nın Kesiştiği Noktalar
Bağımsız bölüm kiraya verilmişse, kiracı ile malik arasındaki ilişki TBK, kat malikleri arasındaki ilişki ise 634 sayılı Kanun çerçevesinde değerlendirilir. Komşuluk hukukundan doğan talepler bakımından TMK hükümleri gündeme gelir. Aynı olaydan doğan taleplerin farklı kanunlara dayanması, hem yetkili mercii hem de süreyi etkiler.
Arabuluculuk Masasını Verimli Kullanmak
- Talep, aidat asıl alacağı ile gecikme tazminatı ayrı gösterilerek yazılır.
- Ortak yer kullanımına ilişkin çözüm önerisi somut ve uygulanabilir biçimde sunulur.
- Anlaşma sağlanırsa metinde ödeme takvimi ve kimin neyi yapacağı açıkça belirlenir.
- Anlaşma sağlanamazsa son tutanak eksiksiz alınır ve dava dilekçesine eklenir.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir; yönetim planı hükümleri her yapıda farklı düzenlemeler içerebilir. Uyuşmazlığınızda adım atmadan önce belgelerinizle birlikte hukuki değerlendirme yaptırmanız önerilir.