Tapu kaydındaki yolsuz tescilin giderilmesi talepleri çoğu zaman zaman baskısı altında yürütülür. Bu rehber, tapu iptal ve tescil uyuşmazlığında arabuluculuk aşamasının hangi taleplere temas ettiğini ve takvimin pratikte nerelerde kaçırıldığını ele alır.
Arabuluculuk Bu Uyuşmazlıkta Zorunlu mu?
Taşınmazın aynına ilişkin talepler ile alacak nitelikli talepler aynı dosyada birleşse bile usul bakımından farklı muamele görebilir. Ecrimisil, kira alacağı veya sözleşmeden doğan bedel istemleri için dava şartı niteliğindeki arabuluculuk ihtimali ayrıca değerlendirilmelidir. İhtiyari arabuluculuk ise her hâlde tercih edilebilir; anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması sonucun uygulanabilirliğini artırır.
Riskin kaynağı şudur: dosya yanlış varsayımla arabuluculuk masasında bekletilirse, dava için ayrılan zaman erir ve süreye bağlı talepler kullanılamaz hâle gelir.
Takvimi Başlatan Olayı Doğru Seçmek
Tapu uyuşmazlıklarında süre hesabı tek bir tarihe bağlanamaz. Devrin tapuda yapıldığı tarih, kaydın öğrenildiği tarih, miras bırakanın ölüm tarihi ve vekâlet ilişkisinin sona erdiği tarih birbirinden ayrı sonuçlar doğurur. TMK ve TBK ekseninde kurulan taleplerde her biri ayrı ayrı not edilmelidir.
- Tapu sicilinden alınan taşınmaz kayıt örneğindeki işlem tarihleri
- Devre esas vekâletnamenin düzenlenme ve azil tarihleri
- Ölüm ve mirasçılık belgesi tarihleri
- İhtar, ihbar ve tebligat tarihleri
Kayıt El Değiştirmeden Önce Ne Yapılmalı?
Tapu iptal taleplerinde asıl tehlike sürenin dolması değil, taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesidir. Bu nedenle dava açılmadan veya açılırken tapu kaydına şerh ve tedbir talebi gündeme getirilmeli, talep dilekçede bağımsız bir başlık altında gerekçelendirilmelidir. Gecikmeli tedbir talebi, kazanılmış görünen hakkın fiilen tahsil edilemez hâle gelmesine yol açar.
Belge Sırası ve Dosya Kurgusu
- Taşınmazın tapu kayıt ve işlem dosyası, ilgili resmî senetlerle birlikte istenir.
- Devir bedelinin ödendiğine ilişkin banka kayıtları ve muvazaa iddiasını destekleyen kayıtlar toplanır.
- Taşınmazın bulunduğu yer bakımından yetki ve görev tablosu netleştirilir.
- Talep sonucu, terditli biçimde ve bedele ilişkin alternatifle birlikte kurulur.
- Karşı tarafın zamanaşımı ve hak düşürücü süre savunmasına hazırlık notu yazılır.
Sürenin Kaçırıldığı Anlaşılırsa
Sürenin dolduğu düşünülen hâllerde dosya kapatılmadan önce, talebin başka bir hukuki temele dayanıp dayanamayacağı incelenmelidir. Aynı olgu kümesi bazen ayni hakka, bazen sebepsiz zenginleşmeye veya sözleşmeye aykırılığa dayandırılabilir; bu nedenle hukuki nitelendirme değiştiğinde takvim de yeniden hesaplanır.
Buradaki bilgiler yol gösterme amacı taşır ve her tapu dosyasının kendine özgü kayıt geçmişi vardır. Devir zinciri incelenmeden verilecek süre değerlendirmesi yanıltıcı olabileceğinden, dosyanızın belgeleriyle birlikte hukuki değerlendirme yaptırmanız yerinde olur.