Kat mülkiyetine tabi yapılarda uyuşmazlıklar çoğunlukla küçük görünen bir müdahaleyle başlar: ortak alanın kapatılması, projeye aykırı bir tadilat, su sızıntısı veya eklentinin bağımsız bölüm gibi kullanılması. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK'nın kesiştiği bu alanda, durumun mahkeme eliyle tespiti çoğu zaman esas davadan daha önce gelir ve zamanında yapılmazsa delil tümüyle kaybolur.
Tespitin Neden Erken Yapılması Gerekir
Yapıya ilişkin uyuşmazlıklarda deliller fizikseldir ve değişkendir. Sızıntı kurur, tadilat tamamlanır, izinsiz yapı boyanıp gizlenir. Bu nedenle delil tespiti, dava açılmadan önce mevcut durumu bilirkişi eliyle kayda geçirmenin en etkili yoludur. Tespit talebinde hangi bağımsız bölümün, hangi ortak yerin ve hangi tarihteki durumunun inceleneceği somut olarak yazılmalıdır; genel ifadelerle yapılan talepler eksik inceleme sonucu doğurur.
Proje ve Yönetim Planını Karşılaştırmak
Kat mülkiyeti uyuşmazlığının çözümü neredeyse her zaman iki belgeye dayanır: onaylı mimari proje ve yönetim planı. Ortak yer iddiası ileri sürülmeden önce şunlar kontrol edilmelidir:
- Tartışmalı alanın projede ortak yer mi, eklenti mi olarak gösterildiği
- Yönetim planında kullanım ve tadilat için öngörülen izin usulü
- Kat malikleri kurulunun konuya ilişkin önceki kararları ve karar defteri kayıtları
- Tapu kütüğünde eklenti olarak yapılmış bir belirtme bulunup bulunmadığı
Kurul Kararı ve İtiraz Penceresi
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal istemi kısa bir süreye bağlıdır ve bu süre, karara katılan ile katılmayan malik bakımından farklı işleyebilir. Toplantıya katılmayan malikin süresi, kararın kendisine bildirilmesiyle başlar; bu nedenle karar örneğinin ne zaman ve nasıl tebliğ edildiği titizlikle belgelenmelidir. Kararın hiç alınmamış sayılacağı ağır usul sakatlıkları ise süreye bağlı olmayan bir tartışma yaratır.
Doğru Mahkeme ve Doğru Taraf
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür. Davanın yöneltileceği taraf ise talebe göre değişir: müdahalenin men'i isteniyorsa müdahaleyi yapan malik, yönetim işlemine itiraz ediliyorsa yönetici ya da kurul kararı bakımından diğer malikler muhatap olur. Husumetin yanlış yöneltilmesi, süre dolduktan sonra düzeltilemeyecek bir kayba dönüşebilir.
Tespitten Esas Davaya Geçiş Planı
Tespit raporu tek başına sonuç doğurmaz; müdahalenin önlenmesi, eski hâle getirme veya tazminat talepleriyle birlikte kullanıldığında değer kazanır. Raporun alınmasından sonra esas davanın makul sürede açılması, hem tespit masrafının karşı tarafa yüklenmesi hem de iddianın ciddiyetinin gösterilmesi bakımından önemlidir. Ortak gider alacakları söz konusuysa icra takibi seçeneği de aynı takvime yerleştirilmelidir.
Buradaki değerlendirmeler geneldir; her yapının projesi, yönetim planı ve fiili kullanım düzeni farklıdır. Somut uyuşmazlıkta belge incelemesi yapılmadan işlem başlatılmaması önerilir.