Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi talebi, çoğu zaman tek başına yürütülemez. Payların oranı, üzerindeki şerhler, taşınmazın bütünleyici parçaları veya yapılan harcamalar tartışmalıysa, ortaklığın giderilmesi davasından önce ya da onunla birlikte bir tespit ihtiyacı doğar. TMK ve TBK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun hükümlerinin kesiştiği bu alanda sıralamayı yanlış kurmak, dosyayı yıllarca bekletebilir.
Hangi Hâlde Tespit Gerekir
Tespit ihtiyacı, ortaklığın giderilmesi davasında hâkimin çözemeyeceği bir ön meselenin bulunduğu hâllerde ortaya çıkar. Tapu kaydındaki pay oranına itiraz, kayıt dışı bir el birliği ilişkisinin varlığı, taşınmaz üzerindeki muhdesatın kime ait olduğu veya bir ortağın yaptığı zorunlu masrafın kapsamı bunlara örnektir. Bu tür bir uyuşmazlık ayrıca çözülmeden, satış yoluyla paylaştırmada bedelin dağıtımı da tartışmalı kalır.
Sıralamanın Süre Üzerindeki Etkisi
Ortaklığın giderilmesi talebi kural olarak süreyle sınırlı değildir; ancak bununla birlikte gündeme gelen alacak ve tazminat kalemleri zamanaşımına, bazı iptal ve düzeltme talepleri ise hak düşürücü sürelere tabidir. Bu yüzden plan, süresiz olan talebin değil, süreye bağlı olanın takvimine göre kurulur.
- Süreye bağlı talepler önce listelenir ve son tarihleri işaretlenir
- Ön mesele niteliğindeki tespit ihtiyacı bekletici sorun yapılacaksa gerekçesi baştan yazılır
- Kayıt dışı katkı ve harcamalar için belge toplama işi davadan önce tamamlanır
Keşif ve Bilirkişi Takvimini Öngörmek
Bu tür dosyalarda keşif ve teknik inceleme kaçınılmazdır. Taşınmazın aynen taksimi mümkün mü, imar durumu buna izin veriyor mu, muhdesatın değeri nasıl belirlenecek gibi sorular ancak yerinde inceleme ile yanıtlanır. Keşif mevsimine bağlı gecikmeler, taraf sayısının çokluğu ve tebligat sorunları göz önüne alınarak takvimde ara kontrol noktaları tanımlanmalıdır.
Tebligat ve Taraf Teşkili Riski
Ortak sayısının fazla olduğu dosyalarda en sık görülen gecikme sebebi, taraf teşkilinin tamamlanamamasıdır. Mirasçılık sıfatı devam eden ölü ortaklar, yurt dışında bulunan paydaşlar veya adresi tespit edilemeyenler için izlenecek yol baştan planlanmazsa duruşmalar art arda ertelenir. Güncel tapu kaydı, nüfus kayıt örneği ve adres araştırması dava açılmadan önce tamamlanmalıdır.
Uzlaşma Seçeneğini Değerlendirmek
Paydaşlar arasında aynen taksim veya payın devri konusunda anlaşma sağlanabiliyorsa, bu yol satış yoluyla paylaştırmadan doğan değer kaybını önleyebilir. Anlaşma ihtimali varken bile süreye bağlı taleplerin takvimi durdurulmamalı, müzakere ile hukuki süreler paralel yürütülmelidir.
Burada anlatılanlar genel çerçeveyi göstermek içindir; taşınmazın niteliği ve tapu kaydının durumu değerlendirmeyi değiştirebilir. Somut dosyanızda hangi talebin önce ileri sürüleceğini bir hukukçuyla birlikte belirlemeniz faydalı olur.