Kira uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen şey çoğu zaman haklılık değil, adımların doğru sırayla ve doğru zamanda atılmasıdır. Tahliye sebepleri sınırlı sayıdadır ve her biri kendi bildirim usulüne bağlıdır; tespit davası ise ayrı bir zaman mantığıyla işler.
Hangi Tahliye Sebebine Dayanılıyor
TBK, tahliye taleplerini iki ana grupta düzenler: kiracıdan kaynaklanan sebepler ve kiraya verenden kaynaklanan sebepler. Kira bedelinin ödenmemesi halinde ihtar üzerine kurulan yol ile gereksinim veya yeniden inşa sebebine dayalı yol birbirinden tamamen farklı işler. Kiracının yazılı tahliye taahhüdü varsa, taahhütteki tarihten sonra açılacak dava veya başlatılacak icra takibi için tanınan süre dardır ve kaçırıldığında taahhüt işlevini yitirir.
İhtarın şekli
Sürenin ispatı için ihtarın noter aracılığıyla gönderilmesi tercih edilir. İhtarda ödenmesi istenen dönemler, tutarlar ve verilen süre açıkça yazılmalıdır; belirsiz bir ihtar sonraki aşamada geçersiz sayılabilir.
Tespit Davasının Kendi Takvimi
Kira bedelinin tespiti talebi, yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce yapılacak bildirime veya sözleşmedeki artış kaydına bağlı olarak sonuç doğurur. Bildirim zamanında yapılmazsa, tespit kararı ancak izleyen dönem için hüküm ifade edebilir. Bu nedenle dosyada iki tarih birlikte izlenmelidir: sözleşmenin yenilenme tarihi ve bildirimin ulaştığı tarih.
- Sözleşmenin başlangıç ve yenilenme tarihleri tabloya işlenir.
- Emsal kira araştırması için bölgedeki güncel veriler önceden toplanır.
- Ödeme düzeni banka dekontlarıyla dönem dönem gösterilir.
- Taşınmazın durumunu etkileyen tadilat ve masraflar belgelenir.
Kat Mülkiyeti Boyutu Olan Dosyalar
Taşınmaz kat mülkiyetine tabiyse, 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı hükümleri kullanım biçimine sınır getirebilir. İşyeri olarak kullanılamayacak bir bağımsız bölümdeki kiracı için tahliye talebi, kira ilişkisinden bağımsız bir hukuki temele dayanır ve husumetin yöneltileceği kişi değişebilir.
İcra Takibi mi, Dava mı
Kira alacağı için başlatılan takip ile tahliye talebi aynı dosyada yürüyebilir; ancak kiracının itirazı halinde uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesine taşınır. Tahliye ve alacak taleplerinin birlikte mi ayrı mı yürütüleceği, delil durumuna ve kiracının ödeme davranışına göre baştan kararlaştırılmalıdır. TMK kapsamındaki mülkiyet uyuşmazlıkları devredeyse, iki süreç birbirini bekletebilir.
Yukarıdaki çerçeve geneldir. Sözleşmenin tarihi, tahliye sebebi ve bildirimlerin usulü sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanıza özel değerlendirme almanız önerilir.