Kira bedelinin yeniden belirlenmesi, taraflar arasında en çok tartışılan ama usul kuralları en çok gözden kaçan konulardan biridir. Kira artışı talebinin tespit davası yoluyla sonuç doğurması, davanın açıldığı tarihe ve bildirim yapılıp yapılmadığına doğrudan bağlıdır.
Kararın Hangi Dönemden İtibaren Uygulanacağı
TBK, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini kabul eder; ancak kararın yeni kira döneminin başından itibaren hüküm ifade etmesi belirli bir koşula bağlanmıştır. Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış olmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelini artıracağını yazılı olarak bildirmiş olmalıdır. Bu pencere kaçırıldığında dava reddedilmez; fakat verilecek karar bir sonraki kira dönemi için sonuç doğurur ve arada geçen dönem için istenen fark kaybedilir.
Dönem Başlangıcını Doğru Hesaplamak
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ile ilk teslim tarihi farklıysa hangisinin esas alındığı belirlenmelidir.
- Yenilenerek devam eden sözleşmelerde dönem, ilk sözleşme tarihine göre hesaplanır.
- Bildirim yazılı yapılmalı ve karşı tarafa ulaştığı ispatlanabilmelidir; bu nedenle noter ihtarnamesi tercih edilir.
Beş Yıllık Eşik ve Endeks Sınırı
Yenilenen kira dönemlerinde artış oranı bakımından bir tavan uygulanır ve bu sınır sözleşmeyle aşılamaz. Buna karşılık kira ilişkisinin beş yıldan uzun sürmesi halinde, bedelin emsallere ve hakkaniyete göre yeniden belirlenmesi istenebilir. Bu iki durum farklı taleplerdir: biri sözleşmedeki artış kaydının uygulanmasına, diğeri bedelin baştan yeniden belirlenmesine ilişkindir. Dilekçede hangisinin ileri sürüldüğü açıkça yazılmalıdır.
Delil: Emsal Kira ve Taşınmazın Nitelikleri
Tespit dosyalarında keşif ve bilirkişi incelemesi belirleyicidir. Bu nedenle çevredeki benzer taşınmazların kira bedellerine ilişkin ilan kayıtları, taşınmazın yaşı, konumu, ısıtma sistemi ve varsa yapılan iyileştirmeler dosyaya baştan sunulmalıdır. TMK ve 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak yer kullanımı ve yönetim giderleri de bedelin değerlendirilmesinde gündeme gelebilir.
Takvim Kontrolü
- Yeni kira döneminin başlangıç gününü sözleşmeden çıkarın.
- Bu günden geriye doğru otuz günü işaretleyin ve bildirim ya da dava için son gün olarak izleyin.
- Bildirim gönderildiyse tebliğ belgesini dosyaya ekleyin.
- Beş yıllık sürenin dolduğu tarihi ayrı bir satırda takip edin.
Kira ilişkileri sözleşme metnine ve tarafların uygulamasına göre farklılaşır. Kendi sözleşmenizdeki dönem başlangıcı ve bildirim geçerliliği konusunda bir hukukçudan görüş almanız faydalı olacaktır.