Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde başarıyı belirleyen unsur çoğu zaman haklılığın kendisi değil, hangi tahliye sebebine hangi takvimle dayanıldığıdır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde her tahliye sebebinin kendi süresi, kendi bildirim biçimi vardır. Bir sebep için geçerli olan usul, diğerine uygulandığında dava en baştan kaybedilir.
Tahliye Sebebine Göre Ayrışan Takvimler
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılacak takipte kiracıya süre veren bir ihtar gönderilir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye istenebilir. İki haklı ihtar sebebi ise aynı kira yılı içinde gönderilen ihtarlara dayanır ve dava kira yılının bitiminden itibaren belirli bir süre içinde açılmalıdır. Gereksinim nedeniyle tahliyede ise sözleşmenin süresi ve bildirim koşulları belirleyicidir. Bu üç yolun süreleri birbirine karıştırıldığında dava süresinde açılmamış sayılır.
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
- Taahhüt yazılı olmalı ve kiracı tarafından verilmiş olmalıdır.
- Taahhüdün, kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması aranır.
- Boşaltılacak tarih tereddüde yer bırakmayacak biçimde belirtilmelidir.
- Taahhüde dayalı dava veya icra takibi, belirtilen tarihten itibaren işleyen süre içinde başlatılmalıdır.
- Tarih ve imza itirazları sık görüldüğünden, taahhüdün alınma koşulları belgelenmelidir.
İhtarnamenin İçeriği ve Tebliği
İhtar metninde ödenmesi istenen kira dönemleri ayrı ayrı gösterilmeli, verilen süre ve sürenin sonunda başvurulacak yol açıkça yazılmalıdır. Muhatabın adresi ve tebliğ şekli kadar, tebligatın kime yapıldığı da önemlidir; kiracı dışındaki kişilere yapılan tebligatlar sonradan usulsüzlük iddiasının kaynağı olur. Birden fazla kiracı varsa ihtarın tümüne gönderilmesi gerekir.
Kiracının Savunma Alanı
Tahliye talebiyle karşılaşan kiracı bakımından da takvim işler. Ödeme yapıldığı halde ihtar gönderilmişse ödeme belgeleri dekont bazında sunulmalıdır. Kiralananın ayıplı olması nedeniyle ödemeden kaçınıldığı ileri sürülüyorsa, bunun daha önce yazılı biçimde bildirilmiş olması gerekir. Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak alan kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar 634 sayılı Kanun kapsamında ayrı bir yol izler ve tahliye sebebiyle karıştırılmamalıdır.
Dosya Hazırlığı Sıralaması
- Kira sözleşmesi, başlangıç tarihi ve uzama dönemleri belirlenir.
- Dayanılacak tahliye sebebi tek olarak seçilir ve gerekçesi yazılır.
- Sebebe uygun ihtar veya bildirim usulüne uygun gönderilir.
- Dava veya takip için son gün takvime işlenir.
- Ödeme kayıtları ve yazışmalar kronolojik dosya haline getirilir.
Bu rehber genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; sözleşmenin tarihi, kiralananın niteliği ve tarafların sıfatı süreleri değiştirebilir. İhtar göndermeden veya tahliye talebiyle karşılaştıktan sonra atacağınız ilk adım için hukuki değerlendirme almanız önerilir.