Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmaz üzerindeki mülkiyetin gerçek hak durumuna uygun hâle getirilmesini amaçlar. TMK, TBK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde bu davaların bir kısmı süreye bağlı değilken, bir kısmı hak düşürücü süreyle sınırlanmıştır. Bu ayrımın yapılmaması, esasen haklı olan bir talebin süre yönünden reddedilmesine yol açar.
Talebin Hukuki Sebebini Belirlemek
Aynı sonuca yönelen davaların dayanağı farklı olabilir: yolsuz tescil, muris muvazaası, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, önalım hakkı veya ölünceye kadar bakma sözleşmesine aykırılık. Bu sebeplerin her biri için ispat konusu ve süre rejimi farklıdır. Dilekçede sebebin net biçimde ortaya konması, dosyanın hangi süre kuralına tâbi olduğunu da belirler.
Süreye Tâbi Olmayan Talepler
Mülkiyet hakkına dayanan istihkak nitelikli talepler kural olarak zamanaşımına uğramaz. Yolsuz tescilin düzeltilmesi istemi, hakkın kendisinden kaynaklandığı için zamanın geçmesiyle sona ermez. Aynı şekilde muris muvazaası iddiasıyla açılan tapu iptal ve tescil davası da kural olarak süreye bağlı değildir; çünkü muvazaalı işlem baştan geçersiz kabul edilir. Ancak bu, davanın süresiz biçimde ihmal edilebileceği anlamına gelmez: taşınmazın üçüncü kişilere devri ve iyiniyetli kazanım korumaları, gecikmeyi fiilen telafisi güç hâle getirir.
Kısa Süreye Bağlı Talepler
- Önalım hakkı: Satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren kısa bir hak düşürücü süre içinde kullanılmalıdır; bildirim yapılmasa dahi satış tarihinden itibaren işleyen bir üst süre vardır.
- İrade sakatlıkları: Hata, hile veya korkutma nedeniyle sözleşmeyle bağlı olmama iddiası, durumun öğrenilmesinden itibaren sınırlı bir süre içinde ileri sürülür; aksi hâlde işlem geçerli sayılır.
- Kazandırıcı zamanaşımına dayalı tescil: Burada süre bir engel değil, davanın kurucu unsurudur; zilyetliğin kesintisiz ve davasız sürdüğü dönem ispatlanmalıdır.
Tedbir Talebini İhmal Etmeyin
Tapu iptal davalarının en kritik pratiği, dava açılırken tapu kaydına şerh verilmesini sağlayacak ihtiyati tedbir talebidir. Bu talep yapılmazsa taşınmaz dava sürerken devredilebilir ve iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunduğunda dava konusuz kalabilir. Bu ihtimalde talep, tazminata dönüşür ve sonuç aynı olmaz.
Delil Dosyasının Omurgası
- Tapu kaydı ve taşınmazın tüm devir zincirini gösteren tapu sicil örnekleri
- Satış bedelinin ödendiğine dair banka kayıtları ve varsa el yazılı belgeler
- Murisin sağlık durumuna ilişkin hastane kayıtları (ehliyet tartışmasında)
- Taşınmazın gerçek değerine ilişkin keşif ve bilirkişi talebi
- Tarafların ekonomik ve sosyal durumunu ortaya koyan tanık beyanları
Taşınmaz uyuşmazlıklarında zaman, yalnızca hukuki süre olarak değil devir riski olarak da işler. Bu nedenle davanın açılması kadar tedbir talebinin doğru kurulması önem taşır. Kayıtlar ve olayın geçmişi her dosyada farklılaştığından, dava yolu seçilmeden önce gayrimenkul hukuku alanında bir değerlendirme alınması yerinde olur.