Kat mülkiyetine tabi yapılarda uyuşmazlıklar genellikle küçük bir aksaklıkla başlar, ancak süresi içinde tepki verilmediğinde kalıcı hâle gelir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK'nin ilgili hükümleri birlikte uygulandığından, hem ihtarın hem de kurul kararına itirazın kendi zaman çizgisi vardır. Bu rehber, ihtar mekanizmasını süre yönetiminin merkezine koyuyor.
İhtar Neden Zorunlu Bir Adımdır
Ortak giderlere katılmayan, projeye aykırı değişiklik yapan veya diğer maliklerin çekilmez hâle gelen davranışlarıyla karşılaşılan durumlarda, dava yoluna gitmeden önce ilgiliye usulüne uygun ihtar gönderilmesi çoğu zaman aranır. İhtar yalnızca bir uyarı değildir; temerrüdün başladığı anı ve aykırılığın hangi tarihte bildirildiğini belgeler. Bu tarih, gecikme tazminatının hesabında ve sonraki dava aşamasında dayanak oluşturur.
İhtarnamenin İçeriğinde Aranacaklar
- Bağımsız bölüm numarası ve aykırılığın konusu açıkça yazılmalıdır.
- Talep edilen davranış veya ödeme, ölçülebilir biçimde ifade edilmelidir.
- Uygun bir yerine getirme süresi verilmeli ve son gün belirtilmelidir.
- Yönetim planının ilgili hükmüne ve varsa kurul kararına atıf yapılmalıdır.
- Tebligatın hangi adrese yapıldığı kayda geçirilmelidir.
Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz Süresi
Kurul kararlarının iptali istemi, kanunda belirlenen ve toplantıya katılıp katılmamaya göre farklı başlangıç anları olan bir süreye bağlıdır. Toplantıda bulunmayan malik bakımından sürenin kararın öğrenilmesine bağlanması, kararın tebliğ veya ilan biçiminin belgelenmesini zorunlu kılar. Karar defterindeki imzalar ile toplantı çağrısına ilişkin kayıtlar, itiraz dilekçesinin ilk ekleri olmalıdır.
Ortak Gider Alacağının Takibi
Ortak gider alacakları için icra takibi ile dava yolu birlikte değerlendirilir. Takip yolu seçildiğinde borçlunun itirazı süreci durduracağından, alacağın dayanağını oluşturan işletme projesi veya kurul kararının önceden kesinleşmiş olması sürecin seyrini kolaylaştırır. Gecikme tazminatının hangi tarihten itibaren istendiği de ihtar tarihiyle uyumlu gösterilmelidir.
Tebligat Adresinin Güncelliği
Bu alandaki süre kayıplarının önemli bölümü, malik veya kiracının adresinin güncel olmamasından doğar. Yönetimin adres kayıtlarını düzenli tutması, bildirimlerin hem hukuki geçerliliğini hem de sürelerin işlemeye başladığı anın ispatını güvence altına alır.
Bu metin genel bilgilendirme niteliğindedir. Yönetim planının içeriği, yapının durumu ve aykırılığın niteliği sonucu değiştirebileceğinden, ihtar gönderilmeden önce dosyaya özgü değerlendirme yapılmasında yarar vardır.