Kira bedelinin artırılması, taraflar arasında yazışmayla çözülemediğinde kısa ve katı bir usul takvimine bağlanır. Kiraya verenin en sık yaptığı hata, artışı yeni dönem başladıktan sonra gündeme getirmek; kiracının hatası ise ihtarı yanıtsız bırakıp fiilen artışı kabul etmiş görünmektir.
Artışın Yasal Çerçevesi
Türk Borçlar Kanunu, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışı bir üst sınıra bağlamıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, tarafların anlaşması hâlinde dahi artış oranı tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmışsa, bu hüküm aşan kısım bakımından sonuç doğurmaz. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise bedel, endeks sınırıyla bağlı kalmaksızın hakkaniyet ölçütlerine göre yeniden belirlenebilir.
Tespit Davasında Zamanlama
- Yeni dönemin başlangıcından makul bir süre önce usulüne uygun ihtar gönderilirse, mahkemece belirlenecek bedel o dönemin başından itibaren geçerli olur.
- İhtar gönderilmemişse, tespit talebi sonraki dönem için sonuç doğurur; bu da bir yıllık fark alacağının kaybı anlamına gelebilir.
- İhtarın tebliğ tarihi dosyanın esasını oluşturur; okunmamış bir e-posta bu işlevi görmez.
- Dava, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Kiracının Karşı Hazırlığı
Kiracı bakımından savunma, artışın oranını değil çoğu zaman dayanağını hedef alır. Sözleşmenin başlangıç tarihi, ödenen bedelin gerçek tutarı, depozito ve yan giderlerin nasıl hesaplandığı incelenir. Banka dekontlarındaki açıklama satırları, sonradan kira bedelinin fiilen ne kadar olduğunun ispatında belirleyici olur. Elden yapılan ödemeler ise ispat güçlüğü yaratır.
Artış Uyuşmazlığının Tahliye ile Karıştırılmaması
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde başvurulacak yol ile bedel tespiti birbirinden ayrıdır.
- İki haklı ihtar veya ihtiyaç sebebine dayalı tahliye taleplerinin kendi süreleri vardır.
- Tahliye taahhüdüne dayalı takipte, taahhüdün düzenlenme tarihi tartışma konusu olur.
- Fark alacağı için ayrıca icra takibi başlatılması gerekebilir; tespit kararı kendiliğinden tahsil sağlamaz.
Arabuluculuk Basamağı
Kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu aşama atlandığında dosya esasa girilmeden reddedilir ve yeni dönem için öngörülen ihtar takvimi de sarkabilir. Son tutanağın dosyaya sunulması ayrıca kontrol edilmelidir.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; sözleşmenin başlangıç tarihi ve kira ilişkisinin süresi sonucu doğrudan değiştirir. Yeni dönem yaklaşıyorsa, ihtarı göndermeden önce metnin bir hukukçu tarafından kontrol edilmesi hak kaybını önler.