Tahliye dosyalarında kaybedilen davaların önemli bir bölümü, kiraya verenin haklı olmadığı için değil, ihtarın içeriği veya zamanlaması hatalı olduğu için sonuçsuz kalır. TBK'nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlemeleri her tahliye sebebi için ayrı bir takvim öngörür. Bu rehber, ihtarname ile dava arasındaki bağı kurmaya odaklanır.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye: İhtarın Süresi Metinde Yazmalı
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir ödeme süresi vermek ve bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirmek zorundadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre otuz günden az olamaz ve süre, ihtarın kiracıya tebliği ile işlemeye başlar. Uygulamada en çok görülen hata, ihtarnamede sürenin hiç yazılmaması ya da daha kısa bir süre verilmesidir; böyle bir ihtar dayanak olmaktan çıkar.
İki Haklı İhtar: Sayı Kadar Takvim de Önemli
Bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez haklı ihtar gönderilen kiracıya karşı, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Buradaki kritik nokta, ihtarların farklı aylara ilişkin olması ve her birinin haklı sayılabilecek nitelikte bulunmasıdır. Aynı aya ilişkin tekrarlanan ihtarlar tek ihtar sayılır; dava süresi ise beklenirse kaçırılır.
Gereksinim, Yeniden İnşa ve Yeni Malik Hâlleri
- Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi söz konusuysa, dava sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
- Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, gereksinim iddiasıyla tahliye isteyecekse edinme tarihinden itibaren kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve öngörülen bekleme süresini gözetmelidir.
- Esaslı onarım, genişletme veya değiştirme nedeniyle tahliye isteniyorsa, kullanımın imkânsız hâle geldiği projeyle ortaya konmalıdır.
- Tahliye taahhüdüne dayanan taleplerde taahhüdün tarihi ve kiracının teslim aldığı tarihle ilişkisi ayrıca incelenir.
On Yıllık Uzama Süresi ve Bildirim
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, uzayan kira yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Bu bildirimin süresinde yapılmaması hâlinde sözleşme bir yıl daha uzar ve aynı imkân bir sonraki yılın sonuna ertelenir.
Belgelendirme ve Yol Seçimi
- Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve banka açıklamaları dönem dönem eşleştirilir.
- İhtarname noter aracılığıyla gönderilir; tebliğ tarihi ve tebliğ şerhi dosyaya konur.
- Sulh hukuk mahkemesinde dava ile icra yoluyla tahliye takibi arasındaki seçim, elde bulunan belgeye ve talebin niteliğine göre yapılır.
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki kullanım kuralları da tahliye gerekçesini destekleyebilir.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Sözleşmenin türü, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı süreleri değiştirebileceğinden, ihtarname göndermeden önce metnini hukuki denetimden geçirmeniz gecikmeyi ve hak kaybını önler.