Kira artışı uyuşmazlıklarının önemli bölümü, artışın oranından değil bunun kiracıya nasıl ve ne zaman bildirildiğinden doğar. Yanlış zamanda gönderilen ya da hukuki dayanağı gösterilmeyen bir ihtar, kiraya vereni haklı olduğu bir konuda dahi zayıf konuma düşürebilir.
Artışın Yasal Çerçevesi
Türk Borçlar Kanunu, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışı sözleşmede kararlaştırılmış olsa bile bir üst sınıra bağlamıştır: artış oranı, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa dahi bu sınır uygulanır. Sözleşmede hiç artış kaydı yoksa da aynı sınır esas alınır.
İhtar Ne Zaman ve Nasıl Gönderilmeli
- Yeni kira döneminin başlangıcından makul bir süre önce gönderilmeli, dönem başladıktan sonraki bildirim geçmişe etkili sonuç doğurmaz.
- Hesaplama açıkça gösterilmeli: eski bedel, uygulanan oran ve yeni bedel ayrı satırlarda yer almalı.
- Ödemenin yapılacağı hesap ve ödeme günü tekrar belirtilmeli.
- Tebliğ, ispat edilebilir bir yolla yapılmalı; kiracının sözleşmedeki adresi esas alınmalı.
Kiracının Elindeki Seçenekler
Kiracı, talep edilen artışı fahiş buluyorsa ödemeyi tümden kesmek yerine tartışmasız kabul ettiği tutarı ödemeye devam etmeli, farkı ise yargı önüne taşımalıdır. Ödemenin durdurulması, temerrüt nedeniyle tahliye riskini doğurur. Kira bedelinin tespiti davası ise TBK'nın öngördüğü zaman koşullarına bağlıdır ve yeni dönem başlamadan belirli bir süre önce açılması ya da ihtarın bu süre içinde tebliğ edilmesi halinde yeni dönemin başından itibaren sonuç doğurur.
Kat Mülkiyetli Yapılarda Ek Kalemler
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki yapılarda aidat, ortak gider ve demirbaş katılım payları kira bedelinden ayrı kalemlerdir. İhtarda bunların kira artışıyla birlikte tek tutar halinde gösterilmesi, hem itiraza açık bir talep yaratır hem de ileride icra takibinde alacağın hangi bölümünün kira olduğu tartışmasına yol açar. TMK kapsamındaki mülkiyet değişikliği hallerinde ise yeni malikin ihtiyaç sebebine dayanması ayrı süre koşullarına bağlıdır.
Son Değerlendirme
Kira ilişkileri sözleşme metnine ve taşınmazın niteliğine göre farklı sonuçlar doğurur; bu yazı genel bilgi verir. İhtarname göndermeden veya gelen bir ihtara cevap vermeden önce sözleşmenizin bir hukukçu tarafından okunması, tahliye riskiyle sonuçlanabilecek hataları önler.