Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi, artık doğrudan mahkeme kapısıyla başlamıyor. Kanun koyucu taşınmazın paylaştırılmasına ilişkin uyuşmazlıkları arabuluculuk süzgecinden geçirmeyi tercih etti; bu da paydaşın ilk hamlesini tamamen değiştirdi. Aşağıda TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme ekseninde, arabuluculuk aşamasının pratikte nasıl kurgulanması gerektiğini ele alıyoruz.
Arabulucuya Gitmeden Önce Tapu ve Paydaş Fotoğrafı
Arabuluculuk toplantısının verimli geçmesi, masaya oturmadan önce çıkarılan belgelere bağlıdır. Güncel tapu kaydı, takyidat listesi, varsa ipotek ve haciz şerhleri, imar durumu ve kat irtifakı bilgisi ilk günden dosyada bulunmalıdır. Mirastan gelen paylarda mirasçılık belgesi olmadan paydaş listesi eksik kalır; eksik paydaş ise sürecin sonunda tüm emeği boşa çıkarır.
Taraf Teşkili: Sürecin En Kırılgan Noktası
Ortaklığın giderilmesi, sonucu bütün paydaşları bağlayan bir işlemdir. Bu nedenle bir paydaşın dahi süreç dışında bırakılması, ne arabuluculuk anlaşma belgesini ne de sonrasındaki yargılamayı ayakta tutar. Vefat etmiş paydaşın mirasçıları, vasi veya kayyım atanmış paydaşlar, yurt dışında yerleşik hak sahipleri için tebligat adresleri baştan araştırılmalıdır.
Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Paylaşma mı?
Arabuluculuk masasında tartışılacak asıl konu budur. Aynen bölünme fiilen ve hukuken mümkünse, paydaşların değer farkını denkleştirme bedeliyle kapatması gündeme gelir. Bölünme imar mevzuatı veya taşınmazın niteliği nedeniyle mümkün değilse satış konuşulur. Uygulamada üçüncü bir seçenek çoğu zaman gözden kaçar: paydaşlardan birinin diğerlerinin payını devralması. Bu çözüm, satış ilanının getireceği değer kaybını önlediği için müzakerede öncelikli olarak masaya konmalıdır.
Süre Kaybı Nerede Doğuyor?
- Arabuluculuk başvurusunun yetkili arabuluculuk bürosu yerine başka bir büroya yapılması ve dosyanın haftalar sonra iade edilmesi
- Son tutanağın aslının veya onaylı örneğinin dava dilekçesine eklenmemesi nedeniyle davanın usulden reddi
- Paydaşlardan birine ulaşılamadığı için tutanağın "görüşmeye katılmadı" şerhiyle kapanması ve sürecin ikinci kez başlatılması
- Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınmaması
Anlaşma Sağlanırsa Belgeyi Nasıl Yazmalı?
Anlaşma belgesi, uygulanabilir olduğu ölçüde değerlidir. Kim, hangi taşınmazı, hangi bedelle, hangi tarihte devralacak; tapu masrafları ve vergiler kime ait; devir yapılmazsa hangi sonuç doğacak — bunların tamamı ölçülebilir biçimde yazılmalıdır. "Taraflar anlaşmıştır" tarzı soyut ifadeler, tapu müdürlüğünde ve icra dairesinde işleme alınamaz.
Buradaki değerlendirmeler genel nitelikte olup her paylı mülkiyet ilişkisinin kendine özgü tapu, imar ve miras geçmişi vardır. Kendi taşınmazınızda hangi paylaşma yönteminin uygun olduğunu belirlemeden önce dosyanızı bir hukukçuyla birlikte incelemeniz yerinde olur.