Kira artışı üzerinde anlaşılamadığında iki ayrı tartışma iç içe geçer: artışın hukuken ne kadar olabileceği ve ödenmeyen farkın nasıl tahsil edileceği. İkisi karıştırıldığında açılan takip, tahliye sonucunu doğurmadan kapanabilir. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme ekseninde, kira artışı uyuşmazlığında icra yoluyla tahliye yolunu ele alıyoruz.
Önce Artışın Hukuki Dayanağını Belirleyin
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, sözleşmede kararlaştırılmış olsa dahi tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılıysa, bu kayıt üst sınıra kadar geçerli sayılır. Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde ise kira bedelinin yeniden belirlenmesi için tespit davası gündeme gelir ve endeks sınırı yerine hakkaniyet ölçütü uygulanır. Bu ayrım yapılmadan istenen fark, ödenmemiş kira olarak takibe konulduğunda takip riskli hâle gelir.
İki Farklı Yol, İki Farklı Sonuç
- Kira bedelinin tespiti davası: Yeni bedelin ne olacağını belirler, tahliye sağlamaz.
- Tahliye talepli ilamsız icra takibi: Muaccel hâle gelmiş ve miktarı belirli kira alacağı için başlatılır; ödenmemesi hâlinde tahliye istenebilir.
- İhtar yoluyla tahliye davası: Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunması hâlinde, kira süresinin bitiminden itibaren belirli bir süre içinde açılır.
Ödeme Emri Sonrası Takvim
Tahliye talepli takipte kiracıya gönderilen ödeme emrinde iki ayrı süre birlikte yer alır: borca itiraz için yedi gün ve borcu ödemek için otuz gün. Kiracı süresinde itiraz etmez ve otuz gün içinde de ödeme yapmazsa, alacaklı icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. İtiraz edilmesi hâlinde ise önce itirazın kaldırılması gerekir; bu aşama atlanarak doğrudan tahliye istenemez.
Takibi Zayıflatan Tipik Hatalar
- Sözleşmede yazan ama üst sınırı aşan artış oranının olduğu gibi takibe konulması
- Kira alacağı ile yakıt, aidat ve hasar bedeli gibi kalemlerin ayrıştırılmadan tek tutar hâlinde istenmesi
- Kiracının banka yoluyla yaptığı kısmi ödemelerin dekont üzerinden mahsup edilmemesi
- Tebligatın kiralanan adrese değil eski adrese gönderilmesi
- Birden fazla kiracı varsa hepsine ayrı ayrı ödeme emri gönderilmemesi
Kiracının Savunma Alanı
Kiracı bakımından en güçlü savunma, ödemelerin banka kanalıyla ve açıklama yazılarak yapılmış olmasıdır. Artışın üst sınırı aştığı iddiası, fazla ödenen kısmın mahsubu ve depozitonun akıbeti ayrı ayrı ileri sürülmelidir. Kiralananın ayıplı olması veya kullanımı engelleyen bir durum bulunması hâlinde bu husus da dosyaya taşınmalıdır.
Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır. Sözleşmenin tarihi, kira ilişkisinin süresi ve taşınmazın niteliği hem artış oranını hem izlenecek yolu değiştirebileceğinden, takip başlatmadan veya ödeme emrine cevap vermeden önce hukuki destek almanız uygun olur.