Kat mülkiyetine tabi yapılarda uyuşmazlıklar genellikle küçük bir anlaşmazlıkla başlar, ancak kat malikleri kurulu kararına itiraz süresi geçtiğinde kalıcı bir sonuca dönüşür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, TMK ve TBK hükümleriyle birlikte uygulanır; icra yoluyla tahliye ise ancak belirli hâllerde ve ayrı bir prosedürle gündeme gelir.
Kurul Kararının Bağlayıcılığı Nereden Gelir?
Usulüne uygun toplanmış kurulda alınan karar, toplantıya katılmayan malikleri de bağlar. Bu nedenle çağrının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, gündemin bildirilip bildirilmediği ve toplantı yeter sayısının sağlanıp sağlanmadığı ilk incelenecek başlıklardır. Belirli konularda kanun daha ağır çoğunluk aradığından, alınan kararın konusu ile uygulanan nisabın uyumu ayrıca denetlenmelidir.
İtiraz Yolunda Zaman Baskısı
- Toplantıya katılan malik bakımından süre, karar tarihinden itibaren işler.
- Katılmayan malik bakımından öğrenme anı belirleyicidir; bu nedenle bildirim belgesi saklanmalıdır.
- Her hâlde geçerli olan üst sınır, karar tarihine bağlıdır ve öğrenmeye rağmen beklemek riski büyütür.
- Yönetim planına aykırılık iddiası, plan metninin ilgili maddesi gösterilerek somutlaştırılmalıdır.
- Aidat ve gider paylaşımına ilişkin kararlarda hesaplama yöntemi ayrıca sorgulanmalıdır.
Rahatsızlık ve Aykırı Kullanım Hâlinde Tahliye
Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölümü çekilmez hâle getirecek biçimde kullanan kiracı veya malik bakımından özel bir mekanizma öngörür. Ancak bu yol, gündelik komşuluk anlaşmazlıklarının aracı değildir; aykırılığın süreklilik taşıdığı ve yazılı uyarıya rağmen sürdüğü ortaya konmalıdır. Uygulamada dosyaların önemli bir kısmı, uyarının hiç yapılmamış veya belgelenememiş olması nedeniyle sonuç vermez.
Dosya Kurma Sırası
- Yönetim planı ve tapu kayıtları güncel hâliyle temin edilir.
- Toplantı çağrısı, gündem ve karar defteri sayfaları fotoğraflanarak arşivlenir.
- Aykırı kullanım iddiasında tarih, saat ve tanık bilgisi içeren tutanaklar düzenlenir.
- Gerekli hâllerde tespit talebiyle mevcut durumun kayda geçirilmesi sağlanır.
- Yazılı ihtar gönderilir ve tebliğ belgesi dosyanın başına konur.
Kapanış
Apartman uyuşmazlıklarında komşuluk ilişkisinin korunması adına yapılan bekleme, çoğu zaman itiraz hakkının yitirilmesiyle sonuçlanır. Buradaki bilgiler genel niteliktedir; yönetim planının içeriği ve alınan kararın konusu sonucu değiştirebilir. Karar defterindeki metnin bir örneğiyle birlikte erken aşamada hukuki değerlendirme almanız yerinde olur.