Mülkiyeti tartışmalı bir taşınmazda tapu iptali ve tescil davası devam ederken, karşı tarafın kira ilişkisine dayanarak icra yoluyla tahliye başlatması uygulamada sık karşılaşılan bir baskı yöntemidir. İki süreç farklı mercilerde ve farklı hızlarda işlediğinden, birini kazanırken diğerini kaybetmek mümkündür. Bu rehber iki cephenin nasıl birlikte yürütüleceğini ele alır.
Mülkiyet Davasında İlk İş: Kaydı Dondurmak
Tapu iptali ve tescil davası taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yetki kuralı kesindir. Davanın açılmasıyla birlikte tapu kaydına dava şerhi işlenmesi talep edilmelidir. Şerh olmadan geçen sürede taşınmaz üçüncü kişiye devredilirse, iyiniyetli edinen lehine sonuçlar doğabilir ve dava kazanılsa dahi tescil sağlanamayarak talep tazminata dönüşür. Bu nedenle şerh talebi dilekçenin sonunda değil, en başında yer almalıdır.
Tahliye Cephesinde İşleyen Süreler
- Kira alacağı nedeniyle başlatılan takipte, ödeme emrine karşı itiraz süresi ile ödeme için verilen süre farklıdır ve ikisi ayrı takip edilmelidir.
- Verilen süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye talebi gündeme gelir; mülkiyet tartışması bu takibi kendiliğinden durdurmaz.
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan takipte savunma alanı dardır; taahhüdün tarihi ve düzenlenme koşulu öne çıkar.
- Kiranın kime ödeneceği belirsizse, ödemenin tevdi mahalline yapılması temerrüt riskini ortadan kaldırır.
Muvazaa ve Yolsuz Tescil Ayrımı
Talebin muvazaaya mı, yolsuz tescile mi yoksa vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına mı dayandığı, ispat yükünü ve delil listesini tümüyle değiştirir. Muvazaa iddiasında bedelin gerçekten ödenip ödenmediği, tarafların ekonomik durumu ve devir zamanlaması incelenir. Yolsuz tescilde ise tescile esas belgenin geçerliliği tartışılır. Dilekçede bu nitelendirme belirsiz bırakılırsa, yargılama boyunca yön değiştiren bir dosya ortaya çıkar.
Kat Mülkiyeti Boyutu Gözden Kaçmasın
- Taşınmaz kat mülkiyetine tabi ise 634 sayılı Kanundan doğan ortak yer ve eklenti tartışmaları ayrıca değerlendirilir.
- Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları, kullanım hakkına ilişkin uyuşmazlıklarda delil değeri taşır.
- Aidat borcu nedeniyle başlatılan takipler, tahliye dosyasından bağımsız olarak birikir.
- Projeye aykırılık iddiaları için idari başvuru yolları ayrı işletilir.
İki Dosyayı Konuşturmak
Mülkiyet davası ile icra dosyası birbirine bildirilmediğinde, her iki merci de eksik bilgiyle karar verir. Dava şerhi, tedbir kararı ve icra dosyası numaraları karşılıklı olarak sunulmalı; ödeme yapılıyorsa hangi sıfatla yapıldığı her dekontta belirtilmelidir. Aksi hâlde yapılan ödemeler, karşı tarafın iddiasını doğrulayan bir kabul gibi yorumlanabilir.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Tapu kaydının geçmişi, kira ilişkisinin niteliği ve devir zamanlaması sonucu değiştirdiğinden, iki süreci birlikte yürütmeden önce hukuki strateji oluşturulması önerilir.