Apartman ve site yönetimlerinden doğan anlaşmazlıklar, çoğu zaman komşuluk ilişkisinin sürdüğü bir zeminde yaşanır. Bu nedenle kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk, yalnızca bir usul adımı değil; ilişkiyi bozmadan sonuç almanın pratik yoludur. TMK, TBK ve 634 sayılı düzenleme ekseninde ilerleyen bu süreçte asıl tehlike, arabuluculuk görüşmeleri uzarken dava için tanınan kısa hak düşürücü sürenin gözden kaçmasıdır.
Masaya Hangi Uyuşmazlıklar Gelir?
Aidat ve ortak gider alacakları, ortak alanın kullanımına ilişkin çekişmeler, projeye aykırı tadilatlar, gürültü ve rahatsız edici kullanım iddiaları ile yönetim planının uygulanmasına ilişkin görüş ayrılıkları en sık görülen başlıklardır. Bunların önemli bir kısmında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak aranır; bu adım atlanırsa dava usulden reddedilebilir.
Kat Malikleri Kurulu Kararı ile Süre İlişkisi
Kurul kararına itiraz edilecekse, kararın öğrenilmesine bağlanan süre kısa ve hak düşürücü niteliktedir. Arabuluculuk görüşmelerinin devam ediyor olması, bu sürenin işleyişi bakımından her ihtimalde koruma sağlamaz. Bu yüzden karar tarihi, tutanağın ilanı ve maliklere bildirim şekli daha ilk günden yazılı olarak kayıt altına alınmalıdır.
Görüşmeye Gitmeden Önce Hazırlanacak Dosya
- Yönetim planının güncel ve tam örneği
- Tartışmaya konu kurul kararının tutanağı ve toplantı hazirun listesi
- Aidat tahakkuk ve tahsilat cetveli ile banka kayıtları
- Ortak alandaki değişikliği gösteren tarihli fotoğraf ve varsa teknik rapor
- Yönetime yapılmış yazılı başvurular ve verilen cevaplar
Anlaşma Metnini Uygulanabilir Yazmak
Arabuluculukta varılan mutabakat, muğlak ifadelerle yazıldığında kısa sürede yeni bir uyuşmazlığa dönüşür. Anlaşma belgesinde kimin, neyi, hangi tarihe kadar yapacağı; ödeme yapılacaksa taksit takvimi; tadilat söz konusuysa eski hâle getirme takvimi somut yazılmalıdır. İcra edilebilirlik şerhi alınmış bir anlaşma, yeniden dava açma yükünü ortadan kaldırabilir.
Anlaşma Sağlanamazsa Sonraki Adım
Son tutanağın düzenlendiği tarih, dava dilekçesinin hazırlanması için başlangıç noktasıdır. Bu aşamada talep, arabuluculukta ortaya çıkan bilgilerle yeniden kurgulanmalı; karşı tarafın kabul ettiği hususlar ile reddettiği noktalar ayrıştırılmalıdır. Böylece yargılamada tartışma alanı daralır ve delil toplama süreci hızlanır.
Yukarıdaki çerçeve bilgilendirme amacı taşır; taşınmazın niteliği, yönetim planının içeriği ve tarihler sonucu değiştirebilir. Kendi dosyanız için usul adımlarını ayrıca değerlendirmeniz önerilir.