Tapu iptal ve tescil talepleri, hem taşınmazın değeri hem de geriye dönük işlem zinciri nedeniyle en ağır hazırlık gerektiren dosyalardandır. TMK, TBK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ekseninde yürüyen bu uyuşmazlıklarda arabuluculuk aşaması, çoğu tarafın sandığından daha belirleyicidir: yanlış kurgulanan bir arabuluculuk süreci hem zaman kaybettirir hem de dava şartı tartışması yaratır.
Önce Kapsam Sorusu: Bu Dosya Zorunlu Arabuluculuğa Tabi mi
Taşınmaza ilişkin her uyuşmazlık aynı usule tabi değildir. Kira ilişkisinden doğan alacak ve tahliye talepleri ile taşınmazın devrine yönelik bazı uyuşmazlıklar dava şartı olarak arabuluculuğa tabi tutulmuşken, mülkiyet hakkının kaynağına yönelik kimi talepler bakımından kapsam tartışmalıdır. Dava dilekçesini vermeden önce bu ayrımın netleştirilmesi gerekir; kapsamda olduğu hâlde arabulucuya gidilmeden açılan dava usulden reddedilir ve bu sırada işleyen süreler durmaz.
Arabuluculuk Masasına Boş Elle Oturmayın
- Tapu kayıt örneği ve taşınmazın tüm devir zincirini gösteren tapu takyidat bilgisi.
- Satış bedelinin gerçekte ne kadar ödendiğini gösteren banka dekontları ve ödeme kayıtları.
- Muris muvazaası iddiası varsa mirasbırakanın ekonomik ve sağlık durumuna dair kayıtlar.
- Taşınmazın güncel değerine ilişkin emsal satış verileri ve varsa değerleme raporu.
Anlaşma Belgesini Uygulanabilir Yazmak
Arabuluculukta varılan mutabakat, tapuda tescile elverişli biçimde yazılmazsa taraflar ikinci bir dava ile karşılaşır. Anlaşma belgesinde taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisi, devir takvimi, bedelin ödeme koşulu, harç ve masrafların paylaşımı ile teslim tarihi açıkça yer almalıdır. Ödeme takside bağlanıyorsa temerrüt hâlinde ne olacağı da aynı metinde düzenlenmelidir.
Anlaşma Sağlanamazsa Süre Baskısı Nasıl Yönetilir
Görüşmenin anlaşmazlıkla sonuçlandığına dair son tutanak, dava dilekçesinin eki olarak dosyaya konulmak zorundadır. Bu tutanağın alınmasıyla dava açılması arasındaki gecikme, kimi taleplerde hak düşürücü süreyi tüketebilir. Ayrıca üçüncü kişiye devir riski varsa, dava açılırken tapu kaydına şerh veya ihtiyati tedbir talebinin dilekçede birlikte ileri sürülmesi, sonradan telafisi güç kayıpları önler.
Değerlendirme
Taşınmaz uyuşmazlıklarında hız ile sağlamlık genellikle birbiriyle yarışır; en iyi denge, arabuluculuk aşamasına delili tamamlanmış bir dosyayla girmekle kurulur. Her taşınmazın tapu geçmişi ve taraf ilişkisi kendine özgü olduğundan, süre ve yetki hesabının somut belgeler üzerinden avukatla birlikte çıkarılması önerilir.