Kira uyuşmazlıklarında son yıllarda değişen en önemli usul kuralı, dava açmadan önce arabuluculuğa gitme zorunluluğudur. Bu adım atlandığında dava esasa girilmeden usulden reddedilir ve tahliye için beklenen aylar boşa gider. TBK'nın kira hükümleri ile TMK ve kat mülkiyeti mevzuatı, arabuluculuk basamağıyla birlikte okunmalıdır.
Hangi Uyuşmazlık Arabuluculuğa Tabi
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır; ancak kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin talepler bu kapsamın dışındadır. Yani icra dairesi üzerinden yürüyen tahliye takibi doğrudan başlatılabilirken, mahkemeden tahliye istenmesi halinde önce arabulucuya gidilmesi gerekir. Kiracının, kira bedelinin tespiti veya uyarlama talebi de aynı kurala tabidir.
Tahliye Sebebine Göre Değişen Takvim
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılması ya da icra takibi başlatılması gerekir
- Konut veya işyeri ihtiyacı ileri sürülüyorsa sürenin bitiminden itibaren bir aylık dava süresi işler
- Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara dayanılıyorsa dava, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır
- Temerrüde dayalı tahliyede ihtarnamedeki ödeme süresinin usulüne uygun verilmiş olması aranır
Arabuluculuk Sürecinin Doğru Yönetimi
Arabuluculuk aşaması yalnızca formalite olarak görülmemelidir. Toplantıda ortaya konan kira bedeli teklifi, tahliye tarihi önerisi ve depozito mahsubu, sonraki yargılamada tarafların tutumunu gösteren bir zemin oluşturur. Anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge icra edilebilirlik şerhiyle birlikte doğrudan uygulanabilir hale gelir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir; bu belge eksikse mahkeme önce kesin süre verir, tamamlanmazsa dava usulden reddedilir.
Tebligatın Belirleyici Rolü
Kira dosyalarında ihtarnamenin kime, hangi adrese ve hangi tarihte ulaştığı çoğu zaman esasın önüne geçer. Birden fazla kiracı varsa ihtarın hepsine yöneltilmesi, aile konutu niteliği söz konusuysa eşin durumunun gözetilmesi gerekir. Adres değişikliği bildirilmemişse tebligatın geçerliliği ayrıca tartışılacağından, tebliğ evrakının şerhleri baştan incelenmelidir.
Tahliye Kararı Sonrası Aşama
Tahliye kararı kendiliğinden sonuç doğurmaz; icra dairesi aracılığıyla infaz edilmesi gerekir. Kiracının eşyalarının durumu, birikmiş kira alacağının ayrı takibe konu edilmesi ve depozitonun mahsubu bu aşamada planlanır. Kararın kesinleşmesi aranan haller bakımından infaz talebi öncesinde kesinleşme şerhi alınmalıdır.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır. Kira sözleşmenizin türü ve tahliye sebebi süreleri kökten değiştirebilir; adım atmadan önce dosyanızı bir avukata inceletmeniz uygun olur.