Kira artışı uyuşmazlıkları çoğu zaman taraflardan birinin zamanlamayı kaçırmasıyla sonuçlanır. Yeni dönem başlar, eski bedel ödenmeye devam eder ve aylar sonra açılan dava geçmişi kapsamaz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kuralları, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu mülkiyet ilişkisini, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun ise yapı içindeki kullanım düzenini ilgilendirir. Bu rehber, tespit davasının takvimine ve hak düşürücü süre riskine odaklanır.
Artış Serbestisi Sınırsız Değildir
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, sözleşmede kararlaştırılmış olsa dahi kanunun öngördüğü üst sınırı aşamaz; sınırın üzerindeki oranlar bu sınıra çekilerek uygulanır. Sözleşmede hiçbir artış kaydı yoksa hâkim, kanundaki ölçütü aşmamak koşuluyla bedeli hakkaniyete göre belirler. Bu nedenle sözleşmedeki yüksek oranlı madde tek başına dayanak oluşturmaz.
Beş Yıl Eşiği Davanın Niteliğini Değiştirir
Kira ilişkisi belirli bir süreyi aştığında hâkim, artış ölçütüyle bağlı kalmaksızın; taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet gözetilerek yeni bedeli belirleyebilir. Kısa süreli ilişkilerde ise tartışma büyük ölçüde sözleşme ve kanuni üst sınır üzerinden yürür. Dosyanın hangi kategoriye girdiği, delil planını baştan değiştirir.
Zamanlama: Davanın Hangi Dönem İçin Sonuç Doğuracağı
- Yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce açılan dava, o dönemin başından itibaren sonuç doğurur
- Aynı süre içinde kiracıya bedelin artırılacağı yazılı olarak bildirilmişse, dava daha sonra açılsa da yeni dönem kapsanabilir
- Bildirim yapılmamış ve dava geç açılmışsa yeni bedel çoğunlukla izleyen dönemden itibaren uygulanır
Bu nedenle ihtarnamenin gönderildiği tarih ile tebliğ edildiği tarih ayrı ayrı belgelenmeli, dönem başlangıcı sözleşme üzerinden kesin olarak saptanmalıdır.
Emsal Dosyası Davayı Taşır
Tespit davasının gövdesi emsal kira araştırmasıdır. Aynı bina veya yakın çevredeki benzer nitelikte taşınmazların güncel kira bedelleri, taşınmazın yaşı, konumu, ısınma sistemi ve yapılan iyileştirmeler dosyaya somut biçimde girmelidir. Mahkeme genellikle keşif ve bilirkişi incelemesi yaptıracağından, keşif öncesinde taşınmazın mevcut durumunun fotoğraflanması yerinde olur.
Kiracı Tarafındaysanız
Talep edilen bedelin fahiş olduğunu ileri sürmek yeterli değildir; kiracının da kendi emsallerini ve taşınmazdaki eksiklikleri belgelemesi gerekir. Ayrıca dava sürerken kira ödemelerinin aksatılmaması önemlidir, çünkü ödememe ayrı bir tahliye sebebi doğurabilir. Ödemeler artış tartışmasından bağımsız olarak, ihtirazi kayıtla yapılabilir.
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır. Sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi ve taşınmazın niteliği sonucu doğrudan etkilediğinden, ihtarname veya dava dilekçesi hazırlamadan önce bir hukukçuyla görüşmeniz önerilir.