Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında, ortaklığın giderilmesi davası kaçınılmaz hâle gelir. Ancak dava açılmadan önce yapılması gereken bir hazırlık vardır: taşınmazın mevcut durumunun ve üzerindeki muhdesatın belgelenmesi. Bu rehber, tespit çalışmasının satış aşamasına etkisini ve süre risklerini ele alır.
Aynen taksim mi, satış suretiyle paylaşma mı
TMK, ortaklığın öncelikle aynen bölünme yoluyla giderilmesini esas alır; bu mümkün değilse satış yoluna gidilir. Aynen bölünmenin mümkün olduğunu ileri süren paydaşın bunu somut verilerle ortaya koyması gerekir. İmar durumu, taşınmazın yüzölçümü ve ifraz koşulları bu iddianın dayanağını oluşturur. Hazırlık yapılmadan açılan dosyalarda süreç doğrudan satışa evrilir.
Tespitin işlevi: muhdesat ve fiili kullanım
Taşınmaz üzerine paydaşlardan biri tarafından yapılmış bina, ağaç ya da tesis varsa, bunların kime ait olduğu satış bedelinin paylaştırılmasında belirleyici olur. Muhdesatın kime ait olduğunu ortaya koyan tespit çalışması yapılmadığında, emek ve masraf yalnızca arsa payı oranında değerlendirilir. Aynı şekilde fiili kullanım alanlarının krokiye dökülmesi, sonraki tartışmaları azaltır.
Kat mülkiyeti kurulabiliyorsa satışı önlemek
Üzerinde tamamlanmış yapı bulunan taşınmazlarda, 634 sayılı Kanun kapsamında kat mülkiyeti kurulması ihtimali her zaman kontrol edilmelidir. Bağımsız bölümlerin oluşturulabildiği hâllerde paylaşım, taşınmazın elden çıkarılmasına gerek kalmadan gerçekleşebilir. Bu ihtimalin dosyaya erken sunulması, satışa karşı en güçlü tekliftir.
Ecrimisil ve kira alacağıyla ilişki
Taşınmazı tek başına kullanan paydaşa karşı ileri sürülecek talepler, ortaklığın giderilmesi davasından bağımsız ve süreye bağlıdır. Geriye dönük talep edilebilecek dönem sınırlı olduğundan, bu talebin ortaklığın giderilmesi sürecinin bitmesi beklenerek ertelenmesi ciddi bir kayba yol açar. İki süreç paralel planlanmalıdır. Talepten önce intifadan men koşulunun aranıp aranmadığı da ayrıca değerlendirilmelidir.
İhale aşamasına hazırlık
- Taşınmazın değerine ilişkin bağımsız verilerin toplanması
- Kıymet takdirine itiraz süresinin takvime işlenmesi
- Satış ilanının tebliğinin ve içeriğinin kontrolü
- Paydaşın ihaleye katılım planının önceden yapılması
Bu rehber genel çerçeve sunmakta olup, tapu kaydı, imar durumu ve paydaş sayısı süreci belirgin şekilde farklılaştırır. Taşınmazınıza özgü değerlendirme için hukuki destek almanız önerilir.