Apartman ve site yönetimlerinde çıkan uyuşmazlıkların önemli bölümü, bir hakkın varlığının ya da bir durumun mevcut halinin mahkemece saptanmasıyla çözülür. Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümlerinin kesiştiği bu alanda tespit talebi, çoğu zaman ileride açılacak eda davasının zeminini hazırlar. Ancak kat malikleri kurulu kararlarına bağlı taleplerde süre hızla işler.
Tespit Talebi Hangi Durumlarda İşe Yarar
Tespit davası, bir edimin yerine getirilmesini değil, hukuki durumun saptanmasını amaçlar. Kat mülkiyetinde tipik kullanım alanları şunlardır: bir bölümün ortak yer mi yoksa bağımsız bölüm eklentisi mi olduğunun belirlenmesi, projeye aykırı bir yapının mevcut halinin kayıt altına alınması, ortak yerdeki hasarın kaynağının ve boyutunun saptanması. Özellikle su sızıntısı, çatı ve cephe kaynaklı hasarlarda delil tespiti talebi, onarım yapılmadan önce durumun kayda geçirilmesini sağlar ve sonraki tartışmayı büyük ölçüde kapatır.
Onarımdan Önce Yapılması Gerekenler
- Hasarın tarih bilgisi görünecek şekilde fotoğraf ve videoyla kaydedilmesi
- Yönetime yapılan bildirimin yazılı ve tarihli olması
- Onaylı mimari projenin ve yönetim planının temin edilmesi
- Varsa önceki karar defteri kayıtlarının çıkarılması
Onarım yapıldıktan sonra kaynağın belirlenmesi teknik olarak güçleşir; bu nedenle acil müdahale gereken hallerde bile mevcut durumun önce belgelenmesi gerekir.
Kat Malikleri Kurulu Kararına Bağlı Süre
Kurul kararlarına karşı başvuru, kararın öğrenilmesine bağlı olarak işleyen sınırlı bir süreye tabidir. Toplantıya katılmayan malik bakımından bu sürenin başlangıcı, kararın kendisine tebliğ edildiği ya da fiilen öğrendiği an olarak tartışılır. Bu yüzden karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisinin alındığı tarih, dosyada ayrıca kaydedilmelidir. Karara karşı süresinde başvurulmazsa, aidat payı ya da ortak gider dağılımı gibi sonuçlar kesinleşir ve sonraki dönemlerde uygulanmaya devam eder.
Görevli Mahkeme ve Husumetin Doğru Kurulması
- Uyuşmazlık kat mülkiyetinden kaynaklanıyorsa görevli mahkeme buna göre belirlenir.
- Taşınmazın bulunduğu yer, yetki bakımından belirleyici olur.
- Dava yöneticiye mi yoksa kat maliklerine mi yöneltileceği, talebin niteliğine göre değişir.
- Husumetin yanlış kişiye yöneltilmesi, süre dolduktan sonra düzeltilmesi zor bir eksikliktir.
Tespitten Sonra Ne Olur
Tespit kararı tek başına tahsil ya da eski hale getirme sonucu doğurmaz; ancak sonraki davada teknik zemini hazır hale getirir. Bu nedenle tespit aşamasında sorulacak soruların, ileride talep edilecek kalemleri kapsayacak genişlikte hazırlanması gerekir. Dar sorulmuş bir tespit talebi, sonraki aşamada yeniden inceleme yapılmasını gerektirebilir.
Bu yazı yalnızca genel bir bakış sunmaktadır. Yapının projesi, yönetim planı ve kararın öğrenilme biçimi dosyanın sonucunu doğrudan etkilediğinden, süre işlemeye başlamadan bir hukukçuya danışmanız yararınıza olur.