Apartman ve site yönetimlerinde çıkan uyuşmazlıkların büyük bölümü, kat malikleri kurulunda alınan kararlara dayanır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bu kararlara karşı dava yolunu açık tutar; ancak süre bakımından kısa ve katı bir çerçeve öngörür. Bu rehber, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında süre hesabını pratik biçimde ele alır.
Toplantıya Katılmak Süreyi Değiştirir
Karara karşı dava açma süresi, toplantıya katılıp olumsuz oy kullanan malik ile toplantıya katılmayan malik bakımından farklı anlarda işlemeye başlar. Toplantıda bulunan malik için başlangıç kararın alındığı tarih, katılmayan malik için ise kararın kendisine bildirildiği tarihtir. Ayrıca, karar tarihinden itibaren işleyen ve her hâlde geçerli olan bir üst sınır bulunur. Bu üçlü yapı bilinmeden yapılan hesaplar çoğu zaman hatalı sonuç verir.
Kararın Geçerliliğini Etkileyen Unsurlar
- Çağrının usulüne uygun ve süresinde yapılıp yapılmadığı
- Toplantı ve karar yeter sayılarının sağlanması
- Anagayrimenkulün ortak yerlerinde yapılacak işin niteliğine göre aranan özel çoğunluk
- Vekâletname ile temsilde sınırların aşılmaması
- Karar defterinin usulüne uygun tutulması ve imzalar
Ortak Gider Uyuşmazlıkları
Aidat ve ortak gider borçlarına ilişkin uyuşmazlıklarda, karara itiraz süresi geçmişse borcun dayanağı tartışılamaz hâle gelir. Buna karşılık giderin niteliğine göre paylaştırma ölçütünü değiştiren kararlar, kanunun emredici hükümlerine aykırılık iddiasıyla ayrıca değerlendirilebilir. Ödeme yapılırken açıklama alanına itiraz kaydının düşülmesi, sonraki aşamada iradenin doğru yorumlanması bakımından önem taşır.
Yönetici değişikliği ve husumet
Davanın kime yöneltileceği, dosyanın esasına girilmeden reddedilmemesi için önemlidir. Yönetici değişikliğinin sicilde ve karar defterinde ne zaman kayda geçtiği baştan kontrol edilmelidir.
Kiracı ile Malik Arasındaki Sınır
Kiracının kullanımından doğan uyuşmazlıklarda TBK'daki kira hükümleri ile kat mülkiyeti düzeni birlikte devreye girer. Ortak yerlerin kullanımına ilişkin yükümlülükler malikle birlikte kiracıyı da bağlarken, tahliye ve kira ilişkisinden doğan talepler ayrı bir usule tabidir. Mülkiyet ve zilyetlik ilişkileri bakımından TMK hükümleri tamamlayıcı olarak uygulanır.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında sürenin kaçırılması, esasen haksız bir kararı kalıcı hâle getirebilir. Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; toplantı tutanağınızın ve bildirim belgelerinizin incelenmesi olmadan hangi sürenin işlediği kesin olarak söylenemez.