Bir taşınmaz birden çok kişinin mülkiyetindeyse ve paydaşlar kullanım konusunda anlaşamıyorsa, çözüm yolu ortaklığın giderilmesi davasıdır. Türk Medeni Kanunu paylaşma isteme hakkını tanır, Türk Borçlar Kanunu taşınmazın kirada olması hâlinde tarafların durumunu belirler, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ise bağımsız bölümler bakımından özel bir düzen kurar.
Paylaşma İsteme Hakkı ve Zaman
Paylaşma isteme hakkı kural olarak bir zamanaşımına bağlı değildir; paydaş bu talebi kural olarak her zaman ileri sürebilir. Bununla birlikte paydaşlar arasında paylaşmayı belirli bir süre için engelleyen bir anlaşma bulunabilir ya da taşınmazın sürekli bir amaca özgülenmiş olması paylaşmayı sınırlayabilir. Bu nedenle dava öncesinde tapu kaydındaki şerhler ve paydaşlar arasındaki yazılı anlaşmalar incelenmelidir.
Kirada Olan Taşınmazın Özel Durumu
Taşınmaz kiradaysa, ortaklığın giderilmesi kiracının hukuki durumunu doğrudan sona erdirmez. Satış yoluyla paylaşmada ihale alıcısının kira ilişkisi karşısındaki konumu ayrı bir değerlendirme gerektirir ve tahliye için ayrı bir hukuki yol izlenmesi gündeme gelebilir. Kira gelirinin paydaşlar arasında nasıl paylaşılacağı ise dava süresince ayrı bir uyuşmazlık kaynağıdır; bu talebin ayrıca ileri sürülmesi gerekir.
Aynen Taksim mi, Satış mı
- Öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığı araştırılır; taşınmazın niteliği ve imar durumu belirleyicidir.
- Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla paylaşmaya karar verilir.
- Kat mülkiyeti kurulabilecek yapılarda bu ihtimalin araştırılması talep edilebilir.
- Muhdesat iddiası varsa, bu iddianın ayrıca ve süresinde ileri sürülmesi gerekir.
Satış Aşamasındaki Kısa Süreler
Asıl süre riski karar sonrasında ortaya çıkar. Satış memurunun işlemlerine karşı şikâyet, kıymet takdirine itiraz ve ihalenin feshi talepleri kısa ve kesin sürelere tabidir. Kıymet takdiri raporunun tebliğinden sonra süresinde itiraz edilmemesi, taşınmazın gerçek değerinin çok altında satılması sonucunu doğurabilir. Bu nedenle dosyaya gelen her tebligatın tarihi ayrı bir takvimde izlenmelidir.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır. Paydaşlık ilişkisi, tapu kaydı ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirdiğinden, dava açmadan önce belgeler üzerinden hukuki inceleme yaptırmanız önerilir.