Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı tartışması, çoğu zaman oranın kendisinden değil zamanlamadan doğar. TBK, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış için bir üst sınır öngörür; bu sınırın aşılıp aşılmadığı ise ancak doğru zamanda ileri sürüldüğünde sonuç doğurur. Dönem başladıktan sonra yapılan itirazlar çoğunlukla o yıl için geç kalmış olur.
Artış oranının yasal tavanı
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede bunun üzerinde bir oran yazılı olsa bile, aşan kısım bakımından hüküm sonuç doğurmaz. Bu kural, tarafların anlaşmasıyla aşılamayan bir sınır olarak uygulanır.
Sözleşmedeki oran her zaman geçerli midir?
Sözleşmede yabancı para veya endeks bağlantılı artış kararlaştırılmışsa, bunun türüne göre ayrı bir değerlendirme gerekir. Kiracının ödemeye devam etmesi, fazla tahsil edilen kısmı kabul ettiği anlamına gelmez; fazla ödenen tutarların iadesi ayrı bir talep konusu olabilir. Bu nedenle ödeme açıklamalarına dönem ve tutar bilgisinin yazılması, ileride yapılacak hesaplamayı kolaylaştırır.
Kira tespit davasında otuz gün kuralı
Kira bedelinin yargı yoluyla belirlenmesi isteniyorsa zamanlama belirleyicidir. Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya artış bildirimi yapılmış olması ya da bu süre içinde dava açılması hâlinde, verilecek karar yeni dönemin başından itibaren hüküm doğurur. Bu pencere kaçırıldığında karar, ancak bir sonraki dönem için sonuç doğurur ve aradaki fark talep edilemez hâle gelir.
Beş yılı aşan kira ilişkileri
- Beş yıldan uzun süren veya yenilenen kiralarda hâkim, endeks sınırıyla bağlı olmaksızın değerlendirme yapabilir
- Emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet birlikte gözetilir
- Keşif ve bilirkişi incelemesi talebi baştan planlanmalıdır
- Taşınmazın yapılan iyileştirmeleri belgelenmelidir
- Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır
Ortak giderler ve kat mülkiyeti boyutu
Aidat, yakıt ve ortak alan giderlerinin kim tarafından karşılanacağı sözleşmede açıkça düzenlenmemişse, 634 sayılı Kanun'un kat maliki ile kiracı arasındaki sorumluluğa ilişkin düzenlemeleri gündeme gelir. Kira artışı tartışmasıyla birlikte gider paylaşımının da netleştirilmesi, aynı dosyanın ikinci kez açılmasını önler. TMK'nın mülkiyete ilişkin genel hükümleri bu değerlendirmede çerçeveyi tamamlar.
Yukarıdakiler genel bir rehber niteliğindedir; sözleşmenizin tarihi ve süresi sonucu değiştirir. Bildirim göndermeden veya dava açmadan önce takviminizi bir hukukçuyla birlikte hesaplamanız önerilir.